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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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楼市杠杆牛:信贷与杠杆的狂欢危机   

2016-06-07 23:00:57|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市杠杆牛:信贷与杠杆的狂欢危机

                                                                 2016年6月7日微信公众自媒体《鸣眼看市》

地王从来不是楼市的新鲜事。媒体报道称说,地价是房价的三倍,而六月前三天,一、二线城市就已经涌现12宗溢价率超过50%的高溢价地,其中北京、上海、杭州、厦门等热点地区,也有郊区地块拍出高价,超过50%的高溢价地都被国企摘得。

去年股市疯了一把,被一些人定义为“改革牛”和“杠杆牛”,今年楼市也疯狂了一把,也可以定义为“去库存牛”和“杠杆牛”。地王总是疯牛的标志,今年出现地王,个个都是怎么算都不知道如何才能盈利的主,也就是我们在2008年常常指出的面粉贵过面包的现象。

人们或许认为,面粉贵过面包,开发商岂不是发了疯?开发商有开发商的逻辑,即以时间换空间。这实际上是一场豪赌,如果以后房价继续上涨,地价都不算贵,他们看到的是未来的价格。2008年和2009年,央企在行动,他们赌得是未来的房价,结局大家都看到了。他们赢了。

央企在六年前的疯狂行为,今年又重新演了一遍,只不过这次更猛烈而已。因为除了去库存的任务是一致的,这次加上了“杠杆牛”。媒体起底信达负债累累,却敢于抢地称王的逻辑,其中最重要的信息是信达资产的67.84%股份由中国财政部直接持有,有了这一背景,信达资产玩起杠杆来那是很疯狂,“我就是钱”。去年年底,信达资产干了几件大事,一是以总价72.99亿总价摘得上海新江湾地块,刷新纪录,二是以总价30亿元,楼板价2.7万元拿地深圳住宅地王。今年直接逼走万科,获得杭州地王。我就是钱,但钱从哪里来呢?也被媒体扒光了:“除了银行贷款、股权质押,增发等常见的金融手段,基金是信达资产向信达地产“输血”的渠道,方法总结为三种:通过基金提供委托贷款、通过基金进行股、债权投资和通过基金吸引合作对象”。

窥一斑而知全貌。央企圈地称王实际上有三个大背景:一是担负起拉起地价抬高房价以便制造楼市恐慌逼投资者和刚需入市的目的。这两年经济形势不好,没办法又祭起房地产拉动投资的大旗,如果楼市一直低迷下去,地方土地财政吃紧,没钱就没办法发展经济。更重要的是,如果楼价下行,那么,银行信贷风险就要暴露,因为大量的信贷抵押物是不动产,不动产价值降低了,银行信贷风险岂不是大幅度上升,债务危机可能也会爆发。

二是信贷扩张是需要项目的,房地产投资大,可以有效扩张信贷。大家都说货币超发,货币超发也得有载体,而不是凭空开动印钞机。除了买地建房需要大量信贷外,买房也要大量信贷才行,而且二者都是以杠杆形式存在的。开发商以三分之一的自有资金撬动三分之二的其它资金,购房者以20%的首付款作为杠杆,其它的是银行贷款。更重要的是,前些天连这20%的首付款也可以通过互联网金融创新的各种形式或明或暗的获得。这就是我们说的楼市杠杆牛的基本依据。信贷资金开路,庞大的民间资本跟进,形成一个杠杆效应,让大量的城市房价一夜暴涨。有的城市同比上涨幅度超过60%,这是2009年不可比拟的事情,更重要的是,我们似乎乐见其行,这是一件非常可怕的事情,原因是我们的基数已经远非2009年可比了。货币超发——信贷充足——央企抢地——杠杆资金跟进——地价上升——房价暴涨——货币新一轮被迫超发这是一轮可怕的正反馈循环,加速了楼市泡沫的生成。去年股市也是这一逻辑,只不过我们说股市是有毒资产价值定价显著背离,这次有毒资产是不动产而已。

三是调控政策跟进的慢。只到地价和房价暴涨起来,我们也没有看到像样的权威的调控政策出炉,这是一件很值得警惕的事情。当年调控尽管被人诟病,也有人将之视为“空调”,但空调毕竟能够降温,能够控制节奏,避免泡沫短期内大规模蔓延,如果当年没有调控政策,按照资本和信贷的任性,楼市泡沫早破裂了。但这一次我们看到的是,由于调控政策没有到位,房地产泡沫实际上进入了一个难以控制的领域,后果也很快会显现。

房地产市场到了今天这种人人讨厌的地步,或者说到了今天如此危险的地步,是到了该认真反思的时候了。房地产投资拉动功能基本为零,以前房地产拉动的是诸如钢铁等资源型产业的投资,如今看来效果并不好。地价和房价上涨,也祸害了很多新产业。房租成本上涨,让城市用工成本更高,企业商务成本更高,老百姓生活成本更高。房地产的去库存牛和杠杆牛,终究会有一个句号,这个句号该如何画,没有人知道。

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