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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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上海楼市怕要跌了  

2016-05-23 00:26:43|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上海楼市怕要跌了

 

上海的楼市已经疯狂到极致,当前的疯狂主要表现在拿地的疯狂,表现在最近几幅土地的拍卖上。518日上海周浦一块纯住宅地块,经过多轮哄抢,最终由保利地产以54.5亿元拿下,溢价率高达296%,楼板价5.45/平方米。未来至少卖到8万元每平方才能赚钱。而周边的二手房目前仅售3万多元每平方面粉远远高于面包价格。保利地产梦想在未来短短三年左右卖价超过8万元,那基本是白日做梦。

 

上海3.25新政出台后一个多月来,成交量是急剧下降,约下降了50%左右,而房价目前暂时没怎么下跌,还着那里

 

笔者之前一直是看多上海房价的,曾在2008年发表评论,观点是上海房价不怕跌,当时是基于这三方面观点支撑:第一,上海作为世界性的大城市,随着经济地位的提高,其价值增值空间已经大大提高,甚至会出现比世界一些大城市更加高的房价。第二,上海作为全国经济的排头兵,一向是资本、人才汇集的地方。而上海的土地毕竟是有限的,但是涌进上海的资本、人才却是源源不断的。第三,上海缺的不是资金面,而是土地。很多开发商拿不到土地,而且,随着土地资源转化为财富的程度越来越高,房价上涨的空间也就越来越大。

 

然而到了现在这个时点,笔者也对上海未来房价提出很大质疑。

 

可以毫不客气的说,中国房价主要推高者就是地方政府,每当楼市低迷过后房价一旦上涨途中,地方政府急吼吼拼命推地,而此时他们也瞄准这些大鳄地产商已经库存所剩无几,嗷嗷待哺需要继续拿地。而当前能够在一线城市拿地的企业无外乎这二、三十家央企、国企或上市国企,民营企业几乎沾不上边。

 

央企国企大佬们反正融资通道畅通,融资成本也相对低廉,约4%-4.5%左右,所以一旦地价拿高了,财务成本控制要比民企轻松很多。同时,这些开发商们还会轮流坐庄、通过制造新“地王”解套旧“地王”,因为每当一块新地王诞生,周边房价就拔苗助长,这也是造成地价节节攀升的原因。房地产开发高度垄断必定带来了当前房价的疯狂高企,受害的还是千千万万普通购房者。

 

上海虽然是世界性大城市,虽然是人才聚集地,但任何事物都要有个度。当前的房价已经远远透支了未来很多年的上升空间,房价在过去的十多年里涨了十倍、二十倍,而收入涨幅却远远落后于房价涨幅。可以这么说,当前的房价是无序、扭曲乃至疯狂堆积的。再具有魅力的城市,如果商务成本极高,房价只能使人仰望,那这个城市就会留不住人才,或者商业金融中心部分向外转移。

 

从投资的角度来看,上海房价动不动八万、十多万每平方,其累积的投资风险也巨大,如果限购政策能坚持执行,一旦成交量连续低迷。房价就会出现一定程度地下跌。所以投资人就会把视线转移到具有成长性的地区与城市,或去境外投资房地产。

 

当前全国70个大中城市,总体房价还在继续上涨,调控严格的城市如深圳已经较明显下跌,苏州也开始拐点向下。只要上海限购限贷政策能持续下去,这是一个必须条件,然后流动性少了,成交量持续保持低迷,那到一定时点房价必须出现一个拐点,到时候上海房价将出现一定程度下跌。但相信不会出现暴跌,否则金融体系将全面崩溃,政府又会全面松绑限购政策。所以上海目前不是买入的时点。


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