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朱大鸣网易博客

 
 
 

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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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一线城市上涨的困局  

2015-08-28 16:34:26|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一线城市上涨的困局

中国房地产给宏观调控带来前所有未有的挑战,原因是一线城市上涨给人们感受是我们是不是有足够的应对策略,而另一个局面是中小城市房地产市场并没有上涨动力。

即使对于一线城市来说,对于管理层的挑战也是非常巨大,媒体给出的数据显示,7月,10大房企商品房成交均价为12688/平方米,环比上升3.7%,同比上升18.3%,创近四年以来新高。房价上涨开发商并没有感到高兴,原因是利润率却在下降。融创中国董事长孙宏斌指出这种现象的原因,是因为“一线城市地太贵了,卖到十万还不赚钱。”

这就提出一个问题,房价上涨对谁是有利的?首先,对于开发商来似乎并没有获得很大好处,当然房价涨要比不涨来说情况要好一些。其次,对于政府来说,房价上涨固然能够提高卖地收入,但也带来推高房价的指责。再次,对于购房者来说,房价上涨肯定不是好事,特别是对于那些目的不是投资或投机的刚性需求者来说。对于投资者或投机者而言,房价上涨与股票上涨一样,尽管有可能因为价格上涨获得利差,但再投资的成本也高起来了。因此,从整体上来说,当下一线城市房价快速上涨似乎导致多方不利的局面。

这些年来,开发商一直被指责为黑心开发商,在商言商,确实有很多开发商的“心”是黑的,制造热销假象以及捂盘惜售以待价而沽,开发商在推高房价过程中起到重要作用,但房价上涨并非全部都是他们主观的推动或现实的推动导致的。

另一种指责是地方政府卖地和征税费导致房价高企。地方政府在房价上涨过程中获得巨大的利益,因此,地方官员有着充足的动力推动房价上涨,这种动力来源一个是土地财政和税费,另一来源是由此带来的地方政绩的明显提高。但这些年来,随着拆迁成本和建设成本不断上涨,很多地方政府确实也很为难。

还有一种说法是投机者成为房价上涨直接推动者。这些年来,通过投资房产要比投资实业还要赚钱,一些开发商指出,他们赚钱还没有那些囤积很多房产的人赚的钱多,正是这种投资的财富效应,反过来加强了房价上涨的趋势。

丈母娘推高房价说是一种幽默但很现实的说法,中国式丈母娘最底线思维是让女儿嫁给一个有房者。其实,丈母娘只是刚性需求的一种委婉说法,真实涵义仍然是中国房地产的持有者分布很不均匀,有钱者房产无数,没钱人头无片瓦,甚至连租房的钱都出不起。

对于一线城市来说,这些现象尤为严重。房价高的大部分都买不起,但如此高的价格开发商还赚不多少钱。市场双方都在价格上涨中受损。这和白菜一样,有一年农民白菜烂在地里无人要,城市里的菜价却依旧很高。这里面的中间费用太高。如果管理层默认房价上涨,那么,带来的后果是房价继续上涨,直到房价变成“宇宙中心”。如果干预房价上涨,确实有伤自己的财路和市场均衡态势。

客观地说,房地产市场化主要遵循市场规律,但市场并非万能的。一些谬论总是强调出问题不在市场,而在宏观干预。问题在于,市场并不是一个万能的资源配置者,没有政府的干预会自发地通过危机来调整,但这个调整过程是非常痛苦的,影响整个社会的正常运转。

股市也正在扮演这个角色。大量投机者蜂拥而至,或通过杠杆化进入,或通过将将银行信贷挪用转为投资股市的资金,或是通过高息民间借贷进入股市,当市场发生股灾时,损失惨重,然后要求政府救市。政府变成了接盘侠,但政府也不是万能的,也可能被套,很可能引爆债务问题。养老金本来是一个社会保障资金,养老金的功能也不是救市,如果股市也挟持了养老金,对于我们整个社会来说将会面临巨大心理焦虑压力。

一线房价大规模上涨带给社会和政府的压力会导致整个社会的焦虑和不安,这些都为后续很多难题的出现埋下浓重的伏笔。

股市能让屌丝变成高富帅还是被扒的精光 - 朱大鸣 - 朱大鸣网易博客

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