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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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房地产模式不变拆迁冲突就不可避免   

2014-10-17 08:47:33|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产模式不变拆迁冲突就不可避免

拆迁与圈地冲突已经成为当前房地产运作模式最为令人痛心的负面后果了。最高人民法院也认为,当前征收拆迁主要问题集中在违法征收土地和房屋、补偿标准偏低、实施程序不规范、滥用强制手段和工作方法简单粗暴等方面。

在现实层面上来说,项目开发商往往与当地政府、甚至是恶势力一起对付那些心怀不满的拆迁户和农民。开发商抱怨农民和拆迁户漫天要价,为了获得更多的利益加盖了很多房屋以及树木,而农民和拆迁户则埋怨自己的土地被贱卖了,而房价却非常高,他们所得到的补偿金无法应付长期的生活。于是,各种因土地和房屋拆迁而引发的冲突,不时爆发,此起彼伏,已经引起各界重视。

最新的由于拆迁与圈地利益分配问题而诱发的冲突出现在云南。据昆明市政府新闻办最新通报,云南昆明市晋宁县“晋城泛亚工业品商贸物流中心”的施工人员,与项目所在地的富有村村民发生冲突,共造成8人死亡(企业施工方6人,村民2人),18人受伤(重伤1人,轻伤17人)。

我们已经不能再用孤立事件来逃避我们应当面对的残酷现实,这就需要发问,为什么当前拆迁与圈地运动导致这么多的负面效果?

地方政府通过较低的价格获得农民的土地以及较低补偿价格让拆迁户拆迁,再通过土地拍卖市场将之高价拍卖,就形成著名土地财政核心模式。很多地方的土地出让收入占地方财政收入的比例已经高达60%到80%。这种制度设计是解决了地方财政不足的问题,但随着房地产财富效应的增加,很多拆迁户与被圈地的农民感到自己补偿金偏少,他们在分享土地增值的利益分配过程感到没有被公正的对待。相关调查显示,耕地征用之后土地增值部分的收益分配中,投资者和当地政府拿大头,村级组织留下两三成,农民拿到的往往不到10%。农民获得的货币补贴,按照最高30倍的标准,以一亩农地每年产出2000元计,最高也不过6万元。一亩地可以养活几个人一辈子,但是,6万元够一个人吃几年?

中国城镇化进程还在中场,利益纠葛很复杂,由于历史原因,不少建筑被视为违法建筑,这部分财富往往被地方视为抢夺的对象,然后以各种正当的名义,显失公平的进行强拆。一旦引起纠纷,则以百姓们违法为理由,各种解释不能服人。

在基本诉求难以得到及时解决的情况下,拆迁户和失地农民可能就会拆迁非理性手段来“解决问题”。有的变成了“钉子户”,有的变成了“老上访”,还有的甚至采取自焚、暴力对抗等激烈方式维权。这次晋宁发生的施工人员与村民发生的暴力冲突,是当前房地产模式下的一次典型案例。

抛开这次晋宁冲突事件来说,现实中存在着权力与资本互相勾结的现象,他们架空了物权法和各种确认财产权利的法律规则,如果公民财富不能得到切实保障,这个社会就失去了创造财富的积极性,将整个经济拖进死胡同。个人权利得到国家最大化的保证,是发达国家一般特征。损害个人权利的行为,最终导致的是财富丧失和社会的不安。拆迁中国在蹿火,同时燃烧的还有社会矛盾。

最近反腐力度在加大,一些官员勾结开发商获得大量的不当利益也被揭露出来,众多 “拆迁市长”纷纷落马。有的人落马官员在位时甚至这样表态:“同意搬迁的大大地好,不同意搬迁的大大地坏。”由此可见,当前房地产运作模式不变,各种拆迁全武行可能还会不断上演。

要想止住愈演愈烈的拆迁腐败与拆迁暴力,确需改变当前房地产运作模式,改变“土地财政”的巨大诱惑。土地是城镇化过程中各方争夺焦点,如何平衡其中的利益关系,成为解决当前拆迁危机和房地产市场问题的关键所在。

 

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