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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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房地产哪些问题让前任部长白了头  

2014-07-29 07:38:45|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产哪些问题让前任部长白了头

中国楼市问题牵引着全球目光,中国房地产泡沫如何化解也变成了令人头疼的难题。有媒体报道称,在担任住房和城乡建设部长6年之后,满头白发、年届65岁的姜伟新离任。辽宁省省长陈政高接任这个中国关注度最高,同时也是处于“火山口”的部长之位。曾让姜伟新“熬白了头发”的房价飙涨问题,如今却变成了“防涨又要防跌”的新难题。房地产价格同比依然天天向上,而成交量下跌却让各地重操旧方,全国已经有29个城市放松或取消楼市限购政策。

姜伟新部长是不是了房地产调控白了头,并没有必然关系,但确实中国房地产问题让住建部部员们头疼不已。当前房地产价格确实存在着既不能涨也不能跌的尴尬境地,自行车不动是很难保持平衡的。但问题的关键并不在这里。

我们熟知房地产市场兴衰关联到60多个产业兴衰沉浮,采取什么样的措施也确实反映了政府与市场的关系,房价问题不是纯粹的市场问题,仅仅依靠“市场决定”来解决是难以成功的。

房地产产业发展到今天最大的问题有三个:其一是过度货币化、资本化与金融化。我们依靠房地产这个大的蓄洪池来对冲货币超发带来的通胀压力,其结果是房地产价格几乎是年年涨,很多地方房价与去年相比已经涨了20%,还整天依据所谓的环比和成交量下降鬼哭狼嚎地喊救市。房地产企业通过IPO上市以及信贷和影子银行获得了大量资本,一旦房地产市场低迷就要危及各方利益,过度的资本化让房地产企业真正变成了“大到不能倒”巨无霸。即使干了错事,人们也要根据利害关系反而要急吼吼地区救它们。

第二,财富增值的功能远远超越了居住功能。我们按目的和功能将住房的购买者分为投资和居住,温州炒房团是前者最著名的代表,将刚性需求者视为后者典型。这一分法存在一定问题,住房的基本功能已经几乎完全被财富增值效应覆盖了。所谓刚性需求,其核心是由于住房是人类最基本需求,购房者为了满足这些需求不得不买房。驱使他们这样做的重要原因是工资上涨的速度赶不上通胀和房价上涨的速度,这已经与预期关系性不是很大了。很多人明明知道房价明天会涨,但连那首付都凑不齐,只好任由其工资贬值。房价几次由危转安,让那些持币待购者再也不相信房价会跌了。之前能够买一个居室的钱财,现在连一个卫生间也买不到了。唱衰派们不用看涨派驳斥,已经被网民们驳斥的体无完肤,老业主们一遇到房价下跌,就要砸场子,这也是中国楼市的一个奇观。这些财富增值的逻辑导致的结果是市民们将财富押在了房产上,社会分化成为一个有房阶层与无房阶层。

第三,土地财政以及房地产相关税费成为地方政府的命根子。将财政和发展经济的命根子与一个产业相连,本来就是一件危险的事情。当下很多地方的土地财政占地方收入高达60%,有的甚至80%都仰仗土地吃饭和发展经济。市场稍有波动,出现间歇性的低迷,市长们比开发商们还要着急,今天你放松限购,明天他出台刺激政策,形成一个经济学上的奇观。

要想解决这些问题,看来仅仅靠直接硬拼不行,采取围魏救赵的办法就成为一个方向。新任部长陈政高履职以来,将重点放在了棚户区改造这一块,而很少对房地产调控问题表态。我们暂时还不能评价这种策略的效果。保障房建设机制也存在着问题,我们能否指望通过保障房建设来化解房地产市场遇到的大难题?

首先,采取这样的策略是聪明的和明智的,但不要忽视调控重要功能。很多人强调过去的调控沦为空调,但如果没有调控这一防火墙,中国房地产暴涨与暴跌的周期会更频繁,对经济的冲击也会加大。不能因为万里长城有些时候不能阻止草原民族入关,就否认长城的防御功能,如果没有这些防御之墙,草原民族入侵中原的次数将会更为频繁。因此,调控的功能还是存在的,但是,不能干扰房价正常的波动为基本原则。市场经济的核心是依靠价格波动来实现的,这种以竞争为根基的机制从积极层面来说是使得个体潜力得以发挥,但其弊端是其分配财富功能容易导致两极分化,这就需要政府的力量来调控。历史上从来没有哪个国家是纯粹的市场经济,很多自由经济宣称是自由与自发调整,其实他们还是重商主义与保护主义。

房价让部长白了头,说明中国房地产市场非常复杂。但既不能涨也不能跌,这个命题实质上已经演变成为涨得不能过度,一旦出现跌的苗头就要干预。我们将之称为非对称性调控,其危害性将在未来次第显现。

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