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朱大鸣网易博客

 
 
 

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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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房价暴跌有没有黄金降落伞   

2014-07-15 08:31:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价暴跌有没有黄金降落伞

席卷国内的房地产债务危机似乎有愈演愈烈之势。媒体报道称,近日,上海嘉定悦合国际广场项目资金链断裂被迫停工,由于开发商存在借贷纠纷,该项目已被法院查封。此前,杭州、苏州等地已经出现过数起开发商资金链断裂、楼盘无法按期交付的案例,房企资金链危机呈现出蔓延态势。业内人士指出,未来融资困难、销售不畅的中小房企或处于更加危险的境地,或累及金融机构资产常态,部分开发商可能加大促销力度以解资金之渴。媒体的这些爆料与评论,虽然只是解释了典型的一些现象,但我们永远不知道这些房地产企业是不是充当了当年美国雷曼兄弟的角色。

房地产企业资金链断裂,是资本采取杠杆性扩张逻辑的必然结果。一般的房地产企业自由资金在30%左右,低的才20%,因此,房地产扩张基本逻辑需要其它资金的参与。这种模式一方面扩张了企业的盈利能力,但也增加了房企运作风险。因为随着房地产企业负债筹资速度的加快,弹性增大,借债有利于企业的规模扩张,提高开发商的竞争能力;更重要的是,负债产生的利息在税前支付,具有节税效应。然而,房地产市场虽然这些年来保持着长期火爆,但毕竟也会有一定的周期,这样,债务资本的经营性风险也会转嫁给权益资本从而形成财务风险。信贷的宽松与地价和房价上涨所带来的可观利润,刺激着每一个利益相关者,使得他们热血沸腾。但当我们冷静思考其中脆弱的逻辑时,就不能不为之心惊。

当房价上涨与成交量齐升的时候,这种扩张能够带来更多的利润,但成交量低迷,或者房价下跌,这种扩张模式的风险就要暴露。其主要形式是债务危机,年初的宁波房地产企业债务危机,就是典型一例子。这种案例并非只有一例,5月初全国百强房企光耀地产因债务危机,濒临破产,波及多家银行、信托和类信托计划。

事实上,据不完全统计,今年房地产信托到期量约6335亿元;同时,今年以来提前终止或兑付的信托产品中,房地产信托达28支,规模达62亿元,意在暂时规避信用风险。这些信托是影子银行重要的表现形式,其内置的危机就是典型的挤兑风险。个别企业债务危机尚可以救助,而大面积的危机所谓救助可能就是杯水车薪,最关键的是信心危机是最大的危机。

一般来说,当金融机构不愿意提供信贷资金,开发商的资金链就存在巨大压力,从而迫使一些开发商降价促销,从而影响投机者购房积极性。但是,从中国楼市当前的状况来看,房价基本不降,甚至还在上涨,成交量被过去一年火爆透支了。为什么中国楼市打破一般的规律,原因是开发商相信政府会救市,而且一些政府确实在救市。成交量降低的原因主要是房价上涨到现在这个阶段,很多人已经失去了购房能力。

当前所谓的刚性需求主要有两类人员构成:一类是刚刚毕业的高校毕业生,另一类是进城的民工和从农村走出去的商人。在经历高房租和高学费的盘剥之后,他们很多人已经失去了购买房价的能力,即使是一些人透支几代积蓄,才能付得起首付。随后每月上交的月供,让很多人忍气吞声地忍受着工作的各种压力,人们的发展受到极大的限制。

刚性需求群体购房能力的变化是投机性购房群体最为关注的。投机者最愿意抓住那些人们必需品进行投机,如果是规则允许的情况下。大部分的刚性需求产品,政府都不容许投机性需求的存在。但中国房地产存在着大量的投机行为,这些正是瞄准了你必须要买这一特征,在加上一些鼓励性政策,因此,中国房地产市场总体处于火热的状态。

所有这一切都激励着资金进入房地产各个循环链条中,随着刚性需求群体消费能力的减弱,中国楼市的风险确实在加大,这也影响了整个楼市利益链条。但利益共享者普遍传递着这样一种信念:即房地产市场已经绑架了中国经济,从银行到地方财政,从失业率到各种产业,因此,我们是安全的,即使我们犯了很大错误,但因为我们太大了,我们还是很安全,政府在必要的时候会散发黄金降落伞,就像美国救市一样,因此我们稳赢不输。

这样一种信念是有保障的吗?这是留给我们思考的难题,也是值得我们今后引证的命题。

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