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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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商业地产泡沫会不会导致经济危机  

2014-05-12 07:50:15|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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商业地产泡沫会不会导致经济危机

最近一段时间,住宅市场“调整”让市场哀鸿一片,但商业地产成为众多房企关注焦点。RET睿意德中国商业地产研究中心最新发布数据显示,2014年预计北京商业地产整体放量将高达158万平方米,约为去年实际放量2倍。今年绿地、富力、保利和万科等龙头房企在北京都有一定规模的商业综合体入市,其中万科主打社区商业;保利、绿地更是将写字楼与智能办公相结合,进行建筑升级。但是,商业地产真有那么好吗?

过去我们住宅市场是整个市场的焦点,投机性质越来强烈。由于商业地产的投资较为理性,这个投资领域绝没有住宅市场那样冲动。虽然在短期来看商业地产的投资回报要慢于住宅市场,但中长周期持有商业地产,从它的增值率与区域的不可再生来看,回报率是不可估量的。同时这个投资领域也不是普通投资者关注的板块。商业地产作为投资市场,在银行贷款的首付比例上早已有限制,所以现在住宅的二套房首付有了严格限制,反而对商业地产是一个投资的促进。

商业地产与基本面最贴近,不像住宅市场那样“点背离”:商业地产的景气程度与经济的景气程度密切相关,而住宅市场无论经济形势好与坏都会因为刚需的存在而出现各种指标背离现象。这对资本的转移也是有好处的,让资本少一点利用银行杠杆去炒那些住宅,更多进入商业住宅领域,降低住宅市场的热度,也降低中国经济的风险。国家正在大力发展服务业和城镇化,为商业地产的扩张带来了先天的机遇。然而,我国的商业地产,在税收上比住宅更更高,造成资本宁愿炒房也不愿投资商业地产,这就造成了住宅市场过火,而商业地产总体上长期处于虚弱期。

当前制约商业地产最大问题在于体制。投资非居住用房实际缴纳的税收大约为总增值额的50.5%,投资获利的一半都缴纳税收。此外,房屋投资如用于出租,仍然涉及到诸多税种,如按照出租收入应缴营业税、城建税、教育费附加、房产税和个人所得税等,这样,在现实中,就造成了商住倒挂的现象。商业地产虽然不是直接关系到居民居住问题,但是,也不是可以随意征收高税费的借口,不合理的永远都是不合理的,不会因为目的而改变。再说,商业地产税费最终还是要转嫁到居民消费品中去,最终由消费者埋单,和居民直接埋单没有什么区别。因此,要想改变这种状况,必须调整商业地产的转让税率,从而盘活整个商业地产,从而为平抑物价作出最有效的贡献。

商业地产过度繁荣,也不是什么好事,日本房地产泡沫的标志就是从商业地产彻底烂掉开始的。商业地产大面积非理性发展,比住宅市场对经济威胁更大。去年全年我国在建商业中心却达到了全世界总量的一半,而且会在未来三到四年内达到高峰。因此,一窝蜂搞商业地产和造城运动,可能会出现一系列的鬼城,这对于商业地产来说,非常致命。

其它产业也会对商业地产造成冲击,冯仑一次演讲时感叹说,“我们一看有一点懵了,为什么?小米现在准备做房地产了。小米产品的简单极致以及它的粉丝经济包括它的服务,它讲到了互联网的思维,所有这一切都在颠覆我们”。发懵的不仅仅是冯仑,很多开发商都在思考面对电商的竞争,商业地产的优势在哪里?这样一个命题可以说事诸多商业地产商都非常关心的问题。之前商业地产的威胁是住宅市场,互联网的普及以及新的支付方式的出现,电商突然杀了出来,传统的商铺、购物中心等优势瞬间被削弱。由此观之,未来开发商不仅仅面临着同业竞争关系,还要面对各种各样新出现的产业竞争。

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