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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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楼市还没到紧急救市关键时刻   

2014-04-29 08:19:40|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市还没到紧急救市关键时刻

鉴于当时危机状况,我们在2008年率先提出要救市,当前楼市据说又开始降温了,是否还要救市呢?有媒体称,早在杭州之前,福建、常州、长沙等多地均被曝光拟通过限购、限价等房地产政策的调整,以刺激楼市,但官方均未明确表态。不仅如此,各地还都对于救市一词很忌讳。

虽然最近媒体总是报道中国楼市这个地方降价了,那个地方打折了,但从整体上来说,中国楼市价格依然坚挺,所谓降价说只不过是狂欢过后暂时休息,随便再放出呼声喊钱紧,楼市若崩溃了,经济就完了之类的话。

客观地说,中国房价价格之所以坚挺,主要有一下三个因素所致:第一,成本,买地缴税建造以及出售的各种费用,甚至还有一些灰色的支出,此外,作为购房者来说,则要考虑购房的成本。正常情况下,开发商的成本影响供给,购房者的成本影响需求。第二,供求状况,供给超过需求,价格自然下降;供给不能满足需求,价格自然上升。供求关系决定价格涨跌。但当前已经沦为次要因素了,金融属性已经跃居第一位了。第三,商品房投资和居住功能的双重性导致的投机需求。住宅在一定程度上成为投资品,超越了居住的功能,变成了用来规避通胀风险和资产增值保值的工具。

当前楼市发生了一个显著改变,即随着调结构的进程,房价涨跌的关键就要看结构变化。结构性供给引发结构性需求的变化进而引发房价“下跌”不可怕,最让人恐慌的是中低端房屋供给短缺,以及信贷政策大放送,导致投机盛行,从而引发的房价暴涨行情。这可能是政府既无法压制的,也无法激发的。

因此,中国楼市总是表现为矛盾综合体,一面是随时都可以发生暴涨,一面是难以言说的痛苦。

由于投资渠道很窄,在股市吃尽苦头后的资本,显然将房地产市场视为最佳的投资场所,一提起投资,就想到炒房与炒地皮。因此,要想管理好房价上涨预期,在近期刺激投资和政府今后日常的投资项目中,只要是有盈利、可赚钱的项目,尽可能让位于民间投资。这样,才能将资本的宣泄口,有房地产这条蓄洪池转为更多的行洪区。避免负利率下,投资的充当会影响经济正常运行。

银行家们大多希望投机房产,这是因为,高收益和低风险为他们的提供了非常客观的利润。商业银行的贷款之所以大量向房地产业集中,就在于房地产业的高预期收益。商业银行自身所拥有的房地产价值提高,使得银行愿意持有更多的房地产作为主要形式的资产。同时,以房地产为抵押贷款的抵押市价的上涨,使得银行现有贷款组合中的损失风险下降,这样就增加了银行向房地产贷款的激励。事实上,在中国,银行更愿意将钱贷给开发商,贷给购房者,数量大而且获利丰厚。因此,明的堵死了房企融资之路,但是,暗地各种渠道都在输血,甚至很多企业搞实体产业都是幌子和平台,贷来的款项都成了炒房炒地皮的资本金。虽然最近楼市有些风险,银行对于房地产态度有所谨慎,但这种情况没有根本性改变。

而持币代购者的购房预期上升,是基于这些年教训所得出的“理性选择”。每到购房者入场之际,很多人劝说购房者要“理性”,结果这样的“理性”使得很多购房者一再踏空,每年都在追着房价跑。几年前能够买到一套房子的钱,现在只能买到一个厨房。基于这些血的教训,持币代购者能不“恐慌性入市”吗?

这些年来,总有不少网友说当年看了你的文章总是骂你,现在才发现你是对的。但是,客观地说,这几年楼市确实也出现了很多问题,有些地方楼市确实存在着泡沫,甚至有些城市楼市泡沫崩溃可能性比较大。

当前政府最重要职责是搞好保障房体系,而不是急吼吼地救市,至少目前尚没有救市的必要。在城镇规划过程中,一定要对安居房(包括廉租房、经济适用房)做出长期明确的具体规划,避免安居工程建设悬空。在安居工程土地出让时,要确定最低价和最高价,既不能让承包商从中牟取暴利,也要让承包商有利可图。就当前楼市基本状况而言,还有到必须救市的时候,因为救市毕竟是一件大事,还是需要且行且谨慎。

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