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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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大城市房价也没有免跌金牌   

2014-03-14 07:50:03|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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大城市房价也没有免跌金牌

当前房地产市场出现非常奇特的现象:即一边是杭州某楼盘因为降价导致业主砸场,另一边是上海某楼盘成交均价涨了5000元只用了两个小时全被抢光。楼市舆论一改去年下半年一来“空头死绝”的情况,对于当下市场走向发生了严重分歧。

一种观点认为像杭州、广州出等大城市出现降价潮预示着楼市进入了下跌的“拐点”,辅以香港楼市回调、很多中小城市出现的鬼城现象,以及某些地产大鳄们的看空言论,更是增加了空头们“唱空楼市”的信念;另一种观点是政府并不希望房价跌,而且刚性需求非常大,再加上对冲储蓄贬值等因素,当下楼市只不过暂时“休克”以下,以规避因去年下半年暴涨被人关注的风头,一旦时机成熟,仍会一炮冲天,上演惊天大逆转。

本来市场舆论有“空头”与“多头”之分,才是一种正常状态,但是之所以说这种多空对决是一件奇特的风景线,是因为好久不见这种激烈争论了,去年楼市大幅度上涨已经几乎消灭了所有的空头,连常年“唱空”以求偶胜一局的人都转向了。上述的分析方式都在强调供求关系在楼市起着决定性作用。

但是,当房地产被放大为投资和投机工具之后,住房的属性已经从居住性功能演化为金融功能。信心往往成为房价与成交量走势的关键性因素,当出现极端的上涨预期与实际的抢购行为时,量价齐升也就是其必然结果。自从1998年房地产市场化改革之后,出现了十几年大牛市,中国楼市也赢得了只涨不跌的传奇,最近两次表演是2009年下半年与2013年下半年,其理由与支撑以及过程基本是一个模子走出来的。当楼市出现短暂的回调,悲观的气氛笼罩着楼市,实际成交量急剧下降,大量开发商资金链短缺,如果没有信贷松动,只好求助于高利贷、信托等非正常渠道获取资金,以求得渡过黑夜赢得黎明,最为典型一次是2008年楼市大萧条,在内忧信贷收紧与外患金融危机的双重夹击下,房地产量价齐跌。

在房地产金融属性的支配下,信贷杠杆就成为房价涨跌的关键所在。房地产是一个资金密集型产业,需要大量信贷资金才能运转,大量信贷资金或明或暗地介入了这个市场,从而引发了房地产市场供需严重失衡,房价大幅度上升,成交量也随着一轮一轮的抢购潮的掀起屡创新高。房价走高以及成交量的增加,需要更多的信贷资金的支持,因此,房地产不仅仅成为货币蓄洪池,房地产市场创造了大量信贷需求,从而成为推动信贷快速增长的推手。即使信贷资金不增加,大量游资以及从其它行业游离出来的资本也在源源不断地补充进来,从而形成了一个“信贷—房地产”双向反馈循环体系。

如果我们不是仅仅从某一个环节而是从整个运动过程来看,地价与房价通过信贷资金互为因果双向循环就显现出来。这个由信贷打造的坚不可摧的循环系统形成强大的吸引力,将地方政府、银行、投机客、开发商以及普通购房者统摄其内,形成了一个同荣共衰的体系。

这个看似坚不可摧庞大体系,已经给整个经济造成了重大威胁。首先,将大量的真实需求者排除其外,只得倾其家产或掏空三代储蓄买一套房,用以结婚成家;其次,将大量信贷资金错误配置于此,而大量真实需要信贷企业却告贷无门,为经济结构调整设置了最为庞大的障碍,成为做空中国制造的典型力量;其三,随着房价上涨,人们的生活成本与企业生产成本显著上升,社会区分成为一个有房者与无房者阶层;其四,也是最重要的,银行与地方政府自愿深陷其中,一旦一个微小冲击演变成为系统性风险,很容易爆发金融危机与大规模债务危机。

从当下紧急程度来看,第四个危险的威胁性最大。去年下半年楼市突然暴涨,与影子银行危机以及地方债务风险不无关系。随着房价爆棚以及成交量大规模上涨,这一危机暂时被躲过去了,但是,也埋下了更大的隐患。数据显示,仅仅去年国内就出现了12座新“鬼城”,有记者在固始县王审知大道一侧的某高层建筑顶层,视线所及之处许多楼盘拔地而起,但居住痕迹很少。

虽然这只是三四线城市出现的局部现象,但并非说大城市就有免死金牌,很多大城市也是依靠信贷与土地双重循环才得以大规模扩张。在M2已经超越百万亿背景下,未来信贷扩张速度是否放缓还是持续下去,就成为决定这场楼市多空大对决胜负的关键。

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