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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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土地暴涨会不会刺激房价“马上”奔腾   

2014-02-12 07:48:03|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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土地暴涨会不会刺激房价“马上”奔腾

土地价格暴涨,让人不免为2014年大城市房价会不会暴涨担忧。此前的逻辑关系预设:面粉涨价会导致面包涨价,开发商的各种成本上涨最终由买者承担。

有报道称,1月,北上广深四个城市的成交均价过万,为10136元/平方米,环比上涨125.1%,同比上涨253.1%,价格创历史单月新高。最被关注的土地出让金方面,10个典型城市土地出让金收入1436亿元,环比上涨56.6%,同比上涨155.2%,较2012年同期大增826.6%。从土地出让金收入走势看,1月土地出让金达到历史高位水平,仅次于去年9月份创造的33个月新高的记录。

如此以暴涨的模式开启马年上涨的土地盛宴行情,可谓历史罕见。经济增长如果以土地泡沫为代价,其最大的驱动仍然是货币超额供应,其最终的结局是大量的中小开发商离开房地产市场,大量的购房者从有效需求者变成无效的需要者。中国房地产泡沫以各种各样的结局作为预测屡屡爆料在世界各大权威媒体上,但从历史来看,我们以各种事实粉碎了房地产种种死法的预测。我们的金融体系似乎永远不存在危机,一旦出现钱荒苗头,央妈妈会奋不顾身地去解救,至于货币超发带来的储蓄贬值,或者泡沫无限制增长,那是后话。

这样的一种逻辑带来了一种以土地与货币互相循环的地方发展模式,导致了地方债务大量增长。正是土地的“升值”扩张了地方融资与借债的能力,这些债务甚至达到了大到不能倒的地位。从美国次贷危机发生机制来看,美国的次债直接引爆点是个人的断供问题,这是私人信用的危机,但对于中国而言,中国式买房的行为与观念,刺激着个人就算不吃不喝掏空一切也要还房贷,而中国式债务危机刺激点并不在个人断供问题,而在于地方债务无限扩张绑架整个金融系统,倒逼着央行不断地超发货币,一旦停止这种循环逻辑,事情就会变得很严重,土地财政已经严重绑架了整个经济增长。

在这种情况下,各地出现暴涨式行情并不奇怪,此前我们总是说调控沦为空调,制定的政策难以执行,这是因为整个系统的发展观存在重大分歧。中央政府期望能够保持经济的均衡增长,而地方政府期望能够以最省力的土地财政方式驱动地方GDP的屡创新高。在这种情况下,本来信贷政策有松有紧是正常的行为,然而这些年来信贷政策别说难以紧缩,就连回归正常都难。信贷的无限扩张导致了货币的大量超发,短期刺激效应带来更多的是价格上涨和成本的抬升,不但没能提高中国制造的能力,反而是在自己挖自己墙角。

一线城市房价已经远远超过很多发达国家的水准,但我们的根子还是发展中的国家。而且,并不仅仅是一线城市以如此暴躁节奏前进,全国各地楼市这几年都出现了大规模地上涨,尽管如今略显疲态,出现了所谓的鬼城之说,但是,一旦地方政绩需要,房地产仍然可以作为拉动地方经济增长的火车头。各种各样的刺激政策,目标非常一致:就是以最省的力量,获得最大土地财政,并以此作为拉动数字增长的工具。

2013年年初各从中央到地方种各样的抑制房价暴涨的政策,但是,回顾整个2013年人们发现,说到做不到导致了六月份之后房价暴涨,而且是以全局性的开足马力的上涨,人们会列举各种各样的理由,来说明房价上涨的必要性,诸如地方债务就危险了,民间高利贷和影子银行就大规模危机了,经济增长就疲软了,房价大规模上涨确实带来危机的暂时缓解,但是,也给整个中国房地产行业带了了不可逆转的伤害,同时也将中国经济推向泡沫化的舞台上了。

在这样的背景下,大城市房价会不会继续暴涨,就成为各方关注的焦点。无论焦点来自何方,但中国楼市政策市属性是最根本的,政策如果真心遏制房价暴涨,并不会真的没有效果,过去我们的屡屡沦为空调的调控,并不是政策工具没效果,而是我们只是列出了工具,而没能真正地去运用这些工具,不少地方政府甚至以各种各样的方式回避自己给自己设定规矩。至于楼市变得如此不可收拾地步的责任,那是相当模糊而有弹性的,如此看来,相比之下,市场需求与供给的力量,在当下楼市中已经远远地退居后位了。

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