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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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诺奖新贵希勒为何屡屡看错中国房地产泡沫   

2013-10-18 08:40:31|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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诺奖新贵希勒为何屡屡看错中国房地产泡沫

诺贝尔经济学新科获奖者希勒多次认为,中国房地产现在泡沫严重,如果和美国一样泡沫破裂的话,这将会对中国经济产生打击。希勒因为准确预测了美国房地产泡沫破裂而被誉为预言家,在每个人都认为美国房价还会飙升的时候,希勒就放言称美国房地产市场处于泡沫之中,而2008年次贷危机爆发,希勒也成为今年诺奖获得者之一。

2009年12月罗伯特·希勒来到深圳出席某企业的活动,当时他在回答现场提问时表示,“中国经济发展得非常热,但是也有一些必须要警惕的现象,在深圳,房地产非常热,房价高居不下。”同年,他对上海的房价比较担忧。“早前听说过上海的房价,基本上是一个普通人一年收入的一百倍,也就是说,他要工作一百年才能用他的全部收入买一套房子。既然这样,他为什么还要买这个房子?答案是他预期房价还会上升。人是有投机心理的,他觉得以后房子肯定还会涨,但是我觉得这肯定是非理性的。”

实际上,不仅仅是希勒认为中国房地产市场泡沫严重将会破裂,国内唱多派也是一直坚持这个论调,直到最近空头几乎死绝,看多楼市之音几乎是一边倒了,偶尔有些论者提出相反的观点,也会遭致网民奚落和嘲弄。

希勒之所以认为中国房地产市场存在泡沫,主要依据是房价收入比这个数据,在解释房地产泡沫为什么还在继续吹大时,他的依据是投机心理——上涨预期。但是,希勒的预测并没有在中国房地产市场应验,至少目前看来如此。为什么希勒能够精准预测美国房地产泡沫破裂,而在中国却兵败滑铁卢?

中国与美国有三大不同,可能是提供了中国房地产泡沫不是破裂而是继续扩大的解释。

第一,中国房地产市场虽然快速发展了十几年,但仍处于供不应求阶段。庞大需求持续释放,一代一代人的需求制造了需求的层次性。就算没有需要,我们也要制造需求,不停地拆迁和旧城改造,总能制造各种各样的需求。我们的房屋寿命很短,很多地方几乎二十几年都能翻新一边,很多地方长官上任之后就是大搞旧城改造,让很多人出外一年都找不到回家之路了。更不用说源源不断地从农村土地上释放出来的青壮年劳动力还在一波一波地在城里买房。再加上城市土地的控制非常严格,诸多需求次第释放出来,难免有时供不应求。虽然有时房价收入比严重背离,但是,仍然有继续生长的空间和动能,大到压也压不住的程度。十年调控,最终沦为一场空。如今房价上涨从局部几乎蔓延至全国。

第二,房价上涨也是货币幻觉所致,所谓货币幻觉,人们只是对货币的名义价值做出反应,而忽视其实际购买力变化的一种心理错觉。从本质上来说就是货币超发导致货币贬值,从而从价格上来看,一涨再涨。举例来说,水不断加多也会让大锅米粥越来越多,当然,这也并非仅仅是水加多的结果,也有米的增加。这些年来,M2不断增多,去年已经越过百万亿大关,十年房价也涨了七八倍,二者几乎是重合,只不过房价由于各种各样调控,更加曲折而已。所以,这些年来,所谓房价上涨,只不过是货币超发的结果而已。当然,这种货币超发,只不过更多地转移到了房地产来看,房地产就像一个大水池,多余的水流到这里,避免其他沟渠水满为患,即压抑了通货膨胀,却导致了房地产市场不可避免地上涨。只要货币流动性依然泛滥成灾,房价上涨还是有很大空间。

第三,调控政策虽然没能制止房价上涨,但却发挥了稳定房地产市场的功能。虽然人人都可以觉得房地产调控很令人烦扰,但是,如果没有房地产市场调控,房地产市场泡沫生成过快,而货币供应却跟不上,很快就会发生破裂,房地产市场可能从保八功臣变成了拖八罪臣了。今年房地产调控声音全无,是与当前经济大局仍处于危局之中密切相关,如今各地房地产市场供需两旺,确实解了燃眉之急。但是,留有更大后患,需要慢慢调理。

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