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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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决策层会对楼市釜底抽薪瓮中捉鳖吗   

2013-10-15 08:22:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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决策层会对楼市釜底抽薪瓮中捉鳖吗

近一段时间房价热窜与政策冷对有点不符合市场人士的惯有逻辑,但是,有一种声音认为,决策层之所以按兵不动,主要原因在思考合适的时机来个釜底抽薪,从根本上遏制楼市过热与过冷的逻辑循环,比如就有香港媒体分析,内地楼市近月再次炽热,中央看似按兵不动。分析认为新领导层强调改革着眼于“顶层设计”,从体制上着力,根本性的去解决问题,估计三中全会后,楼市调控措施会采釜底抽薪之法,改革集中在土地、税收及体制方面。

从整体上来说,不排除决策层会采取适当措施给楼市降温,其根本原因在于,一旦楼市失去控制,就如同失速的飞机,很容易造成飞行事故。从目前的情况来说,中国经济转型尚需努力,增长还离不开房地产这个发动机。毕竟中国楼市还是有很多刚性需求存在,目前所要达到的政策目标是,使得房地产市场能够正常运作,这样即不伤害经济内在运行机制,也不会使得房地产市场像发了疯一样的胡乱狂奔。所以,不能排除决策层从整体上给楼市进行一场休克式治疗。

休克疗法虽然有助于改变楼市走向歧途的功能,但是,如果操作不当,很可能会打蛇不成反被咬。具体来说,导致中国楼市过热的一个最重要的因素是投机,投机利用了供求失衡的规律,放大了楼市的稀缺性,从而制造了楼市一轮又一轮的暴涨,所以,无论宏观调控政策具体怎么操作,其所指向的目标就是楼市投机行为。

限购就曾打蛇不成反被咬,它是一种行政手段,用外在的强制来限制投机。这一手段遭致广泛的非议,包括笔者在内,对于这种手段失效进行了多方面的分析,特别是误伤了刚性需求和改善性需求,因此,在房价上涨背景下,限购政策如同筑堤坝,一旦放开就会导致河水泛滥,副作用非常大。鉴于此,有人提议用房产税、征收遗产税或者限卖的手段来遏制投机,其射击目标仍然是遏制投机性需求。在房价上涨的背景下,投机性需求会绕过各种防线,使得调控目标失效,可能都会被蛇咬。

就房产税来说,如果房价上涨的幅度超过了投机者所支付的房产税的增量成本,不但遏制不了房价,反而因为成本推动导致房价展开新一轮上涨。房产税具有助涨助跌的功效,在日本和美国都显现的非常明显。泡沫放大时房产税助涨,泡沫破裂时因为成本大增它是助跌的,因此,房产税承担不了稳定楼市的功效。

香港分析者认为,涉及房地产领域的包括土地制度改革、房产税改革、地方税收改革等,这些改革都是要相互配合才能成功,这正是为何中央暂时对楼市按兵不动的主要原因。事实上,我们并不否认房地产调控是一项系统工程,但是,从当前的实际情况来看,土地制度改革因为涉及到社会安危很难有实质性突破,因为决策层不可能只考虑经济利益,还要考虑社会安定因素。房产税改革也因为其功效和利益纠缠,很难真正发挥遏制房价上涨的作用,地方税多了,并不意味着地方政府愿意放弃土地财政这一块肥肉。因此,不能对于政策功效过于乐观。

我们也曾经呼吁有条件地让小产权房转正,虽然小产权房是非法生育,但生出来了还是应当给予法律保护。然而,在现实中小产权房转正牵涉到了太多的利益牵绊,就像被一张大网网住一样,使得这些改进难以伸展。实际上,小产权房也为供不应求的房地产市场作出了贡献,在廉租房和经济适用房曾经没能得以扩展之际,这些小产权房从放大供给角度平衡了房地产市场。这经济学家厉以宁最近指出,小产权房并不违法,他指出“一家一户在自己宅基地上建的房子,他要卖,你凭什么说他这是违法的,土地确权以后,他有房产证了,不让卖说不过去,你说漏了什么税,你让他补交嘛。”厉以宁还表示,小产权房是中国特色的房产,实际上是缓解城市住房压力非常好的办法。

认为三中全会会采取釜底抽薪办法来休克房地产市场,可能性虽有但不大,不过有一点是非常可能的,即三中全会很可能会给房地产调控一个明确说法,会挑出一系列的措施迎击到处暴涨的楼市。房价乱窜对楼市不利,房价暴跌更是殃及大部分人,稳定房地产市场,才能稳住中国经济。

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