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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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土地确权会为小产权房转正提供方便吗   

2013-09-06 06:03:34|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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土地确权会为小产权房转正提供方便吗

中国最大的财富形式——土地因为制度性束缚还没有被完全激活。媒体报道称,农村土地确权工作包括农村集体建设用地所有权、宅基地使用权和集体建设用地使用权确权三部分。截至去年底,全国农村集体建设用地所有权累计确权登记发证约620万宗,发证率达94.7%,部分地区已全部完成。而舆论界普遍认为,只要推进土改,才能激活这一部分尚在沉睡中的财富。

为什么大家会对土地制度改革抱有如此大的期望?当前的大背景是此前的经济改革红利基本上已经吃光,城镇化在推进的过程中遇到了土地制度的巨大障碍,土地增值的好处,农民并没有得到太多的实惠,土地问题乱象丛生。比如说为了获得足够的土地财政,地方政府往往圈占大量的土地,失去土地的农民生活往往没有保障。

这些年来,各地试探过土地改革,出现了所谓“成都模式”、“嘉兴模式”以及“苏州模式”,无论哪种模式,其基本特征就是农民用承包地和宅基地,来换取住房和福利补贴。

如果这些做法还算比较理性,可能会促进城镇化进程,也会减少很多社会不稳定因素。但是,“农民以土地换住房和福利”,如果农民在其中并没有从中得到合理的利益,问题就比较多。地方政府为了自身的土地财政利益积极推进土地集中化,而企业则为了追求利润最大化也愿意推动政府进行土地改革,农民在这三方中,处于不利地位。或者被眼前利益诱惑,或者被各种力量所迫,他们可能会失去土地的后果预测出现偏差,一旦这种后果出现,不公正感就会油然而生。这些年来,很多地方出现的上访事件,与“农民以土地换住房和福利”过程中出现的各种不公正现象密切相关。

很多农民之所以不愿意被上楼,一个重要原因是土地可能是农民最可靠的福利。面对什么都要买的时候,农民的生活费用可能会大幅度增加,而且,在城乡保障福利水平差距很大的情况下,难以弥补,失去土地后,其所从事的工作可能并不正规,如临时工、打工、小时工或充当贩夫走卒的角色。还有的农民,可能会将自家的宅基地盖上小产权房,他们收益更大,而在房屋置换过程中,各种不规范的操作增加了农民成本。更重要的是,中国农民对于吃饱肚子非常在意,我们基因里记忆着各种饥荒不安历史符号。

当前确权工作,实质上就是做好当前的“鱼鳞图册”。这种确权被很多学者解读成了要为土地自由流转铺垫。事实上,城镇化需要土地,但是,要让农民与土地分离,不仅仅是一个财富的创造问题,还可能是风险的加速集聚问题。更为关键的是,我们往往不知道风险的程度有多大,在很多情况下,不到最后,都很难衡量这些风险的大小。这些风险,并不仅仅是失地农民变成弱势群体之后所内置的风险,还有当大量的土地涌向市场之后,传统土地财政模式与房地产市场都会遇到相当大的挑战。

举例来说,近日,温州出台《温州市农村产权交易管理暂行办法》,其中最引人注目的是,农村房屋所有权的交易。这个转变被人们解读为小产权房转正,导致了楼市巨大波动,甚至有人以“怒跌”来形容,随后,温州农村工作办公室迅速出来辟谣,称温州农房买卖仅限于同一集体经济组织(通常为村)内进行交易,否则不能办理相应的土地使用证、房产证、契税证等合法手续。这里面的风险确实比较大,但是,如果不改,风险暂时不会出现,但会越积越多,最后不可收拾。城里房子贵的离谱,小产权房没人要,其最核心的问题并非质量好坏问题,也并不是因为供给不行问题,而是制度让楼市供应不足。

小产权房问题如何解决,或许是土地改革问题关键指针,我们也期待会有政策来破解这道难题。

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