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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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国务院调研温州断供房意在防范金融危机   

2013-09-28 07:50:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国务院调研温州断供房意在防范金融危机

9月25日,国务院调研组一行抵达温州调研,最近广受舆论关注的“温州万套房贷断供”现象,也成为调研的一部分。此前媒体报道称温州有上万套“断供房”,而又有媒体报道称,官方的“弃房”数据仅15例。

温州有多少断供房,已经成为难以有统一说法。国务院调研组之所以对于温州断供非常关注,因为美国次贷危机的爆发直接诱因就是大量的断供房出现,从而冲击了整个银行体系,造成了震惊世界的大危机。

从发生机制来看,2000年美国互联网泡沫破裂,政府抓住了住房,作为支撑美国经济走向复苏工具,由于利率低,在资本力量和美国梦的支持下,美国的次级抵押贷款市场滚雪球一样的扩大。然而,天下无一直上涨的市场,随着市场降温和实际短期利率的提高,次贷还款利率也步步高升,购房者的还贷负担大为加重,这导致了不少买房者还款日益艰辛,不愿做房奴的美国人就有了断供的行动。更重要的是,住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难,大批次贷的借款人不能按期偿还贷款,将房产抛给银行,银行收回房屋卖不到高价,因而大面积亏损。

断供房是否是房地产市场崩溃的重要标志?温州的断供房出现,是否具有警示意义呢?相信这些都是管理层关注的焦点。当然,中国房地产市场断供对于银行系统的传递风险,很可能与美国不同,原因在于,中国商业银行基本上都是国有的,便于控制,但是,一旦触及另外两个机制,可能就会爆发中国式次贷危机。一个是大量的理财产品最终流向了基建和房地产项目,如果房价上涨遇阻,可能就会爆发大规模的民间借贷市场的危机,而民间借贷市场大量资金来源事实上是信贷资金,另外一个机制是如果土地市场遇冷,会让政府的重要抵押物土地贬值,从而导致地方债务危机,暴露银行风险。这个危机随着土地市场升温和房产市场暴热,危机暂时躲过去了,这些危机并没有解决,而是集聚起来,作为推迟了更大危机,正在酝酿,可能我们在眼前是度过了难关,但是也失去了一次治理危机的良机。不过,对于当下的温州来说,土地市场和房产市场升温,还没能缓解危机。

温州楼市危机存在,为中国房地产市场大面积暴涨提供了掩护。很多人拿温州楼市说事,实际上为政策执行上的松动提供了绝佳理由,正是在这种理由下,很多城市没有有效应对房地产市场暴涨,从而将中国楼市架在了火炉上烧烤,也将政策推向了绝境。可以这样说,随着全国楼市爆发性的反弹,中国房地产政策已经失去了弹性,几乎走向了绝境。

这是因为中国房地产投机方式与美国并不相同。中国“次级”问题主要在于,由于信用体系的缺乏,很多投机者通过假按揭来进行投机,而美国商业银行只是误判了形式,我们的商业银行甚至帮助投机者实现假按揭。我们的投机者大量是为了投机升值而介入房产,而美国虽然也有大量投机客,但是,断供者往往不是投机客,而是大量的刚性需求者,我们的断供房很大一定程度上来自于投机客资金难以为继。美国金融衍生品市场的发达,为美国房地产市场的虚假繁荣提供了有利工具,但是,我们的金融市场并不是从衍生品开始,而是从开发贷、按揭贷款以及理财产品开始,一旦房价跌了,价值丧失了,爆发的是全面危机。从整体上来看,一旦危机爆发,我们受到伤害更大。

从表象来说,温州房地产危机在于资金链危机,从实际上来说,其根本原因在于实体企业盈利能力大幅度下降。大量的资本游离出实业,介入了房地产领域,但是,随着价格攀升,越来越多的资本感到了力不从心,因为投机总是要以刚需为基础,如果价格高到刚需竭尽全力还是买不起,投机也就是失去了意义,从有效投机需求慢慢变成了无效投机需求。需要指出的是,我们既然利用了市场机制,有时可能会被市场反制,危机是市场调节机制,并不可怕,可怕的是当我们遇到危机,由于信息传递的失误甚至有意误报,从而误导了政策制定者,让危机人为放大。

国务院调研温州楼市,将为决策层提供现实性的信息支持,从而为政策制定更有针对性,从当前来看,防范金融危机可能是最重要的任务。

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