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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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到底是开发商暴利还是胸衣暴利   

2013-05-26 22:44:28|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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到底是开发商暴利还是胸衣暴利

任志强与夏华、俞渝的论战引起了广泛争论,其争论要点是,到底是胸罩暴利还是房地产暴利。他们争论的情景是:“一套房把三辈子的收入都掏进去了。”5月18日,依文企业集团董事长夏华和当当网董事长俞渝在“商界木兰”年会上向任志强抱怨房价太高。任志强反问夏华:“一个房产项目从开发到最终完成要好几年,你做一套衣服用多久?再说,胸罩那么大一点,要好几百块钱,按平米算,比房子贵多了。”

随后,人民日报海外版刊登一文加入讨论,该文认为,“房价高企的背后,房地产商拿着几百万元的年薪却还哭穷,简直就是天真卖萌”。开发商是不是卖萌哭穷呢?这些年来,根根棍子实实在在地打在房企屁股上,却是不争的事实。

很多资金高调进入房地产,引起了外界关于房地产暴利的猜测,很多人也根据房价高来判断开发商暴利,这个命题实质上从三年前已经被证伪了,然而,关于开发商暴利的问题,仍然是一再被提及。

这里需要一个关键的区分,即很多投机客往往获得暴利比房地产开发商要多很多。前些年,投机客只需要把房子买下来,捂个三五年翻一番并不稀奇。而开发楼盘,要各种打点和缴纳各种各样的税费,三五年辛苦,平均回报率不过10%作用。更重要的是,开发商还要接受各种道德谴责,各种无力指责。很多人认为,房价上涨是开发商推动的。

事实上,房地产行业早就过了暴利行业,目前如有除非土地是多年前拿的。如果是捂盘惜售,或许能够获得更多的价差,但是,并不是每个开发商都能够捂盘惜售的,也不是每个开发商都能囤地而无恙的。最近几年拿地开发的项目平均利润不到10%,低于整个社会平均利润。在马路边摆个摊子,卖大饼利润回报率都不止30%。

既然房地产开发商并不暴利,为什么还有很多行业大佬纷纷进入房地产行业。一个重要的原因是,我们的市场机会越来越少,资金可以投资的渠道较少。而房地产还是有些市场,特别是房价上涨的预期下,保持一定的现金流和利润,对资金的汇报来说,还是比较划算的。这些大公司集团由于背景资源的因素,往往抬高了房地产行业的门槛,对于中小民营开发商来说,也是一种巨大的阻力。

开发商也是层级的,大量的央企企业信贷能力强、从股市上套现了很多资金、或者自身积累很多资本,这些巨量资本总要有个出路,不差钱可以说是这些大开发商的特点。但是,对于很多中小开发商来说,资金链相对来说是很紧张的。央企巨头介入房地产市场,增加了房地产市场的垄断性,这确实也给整个市场带来巨大的压力,这也是中央三令五申地要求央企退出房地产的重要原因。一线城市、二线城市的地价越来越高,很多中小企业只能走向更广阔的中小城市,有的甚至深入了村镇。

从根本上来说,房地产市场并不是一个完全竞争市场,甚至还不是一个完全意义上的市场。主要是因为,我们的土地市场是垄断市场,只此一家别无分店,是当前土地市场的典型写照,各级地方政府,需要依靠卖地来维持财政体系的运行,但是,这种无效率和垄断性的土地运作模式,从成本上来说是增加了房价的成本,在这种背景下,房价如同芝麻开花节节高一样,一环一环地周期性地暴涨。房价暴涨确实给中国企业和个人增加了成本,企业租金增加,个人生活成本上升,这是一个客观事实。但是,这种客观事实是否与所有的开发商暴利相关,这是值得怀疑的。垄断性的土地市场与竞争的房产市场结合起来,就形成了我们特殊的房地产市场,这个市场呈现出很多令人遗憾的劣迹和怪现象,这需要我们从根本上治理,而不是将一个群体描述为毫无道德血液的群体,就能解决问题。

有关开发商是否暴利的争论还会继续下去,在未来还会有人不断地挑起这样的争论,笔者认为,这样的争论如果有意义,那也是在探析问题的根源,在问题根源找到之后,更多的是解决问题。一轮一轮的调控为什么总是失利,从根本上来说,就是没能真正深入这个问题生发机理去根治,以至于房地产市场的问题如同“脚气”一样,抹了一层达克宁之后,一遇到潮湿的环境,又会复发。

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