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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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卖房缴纳20%个税会推高还是降低房价   

2013-03-04 06:46:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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卖房缴纳20%个税会推高还是降低房价

 

3月1日晚间,国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,成为新国五条的细化政策,其中最惹人注目的是首次明确二手房交易中的个人所得税将会严格按照个人所得的20%征收。

二手房交易严格按着20%缴纳个人所得税对房地产市场的影响,有两种截然相反的观点:一种观点认为,该政策会刺激房价上涨,其主要根据在于,售房者会将这种提高了的成本转嫁给购房者以及大家都去买新房,会导致新房价格上涨。另一种观点则认为,这项政策表明管理层对于房地产市场调控日趋严格,增加卖房成本会抑制楼市需求,从而会导致房地产市场低迷。

其实,该政策并非新政。此前二手房个人所得税有两种计征办法:差价的20%或总价的1%~2%(1%针对普通住宅,2%针对非普通住宅),交易时可以从低选择。从还有选择的空间到没得选择,是这次“个人所得税将会严格按照个人所得的20%征收”政策显著特点。没得选择之后,对于那些持有时间较长而且差价巨大的买房者来说,是非常不利的。如果按着总价的1%缴税,那么200万的房子也就缴纳2万个税,如果差价是100万,那就是20万。显然,在现实中人们往往选择第一种缴纳方式,如今一下子都必须要按着差价的20%,确实会抑制投机性行为。

那么,严格按照个人所得的20%征收到底会对市场有什么重大影响。毫无疑问,这是房地产市场上的特大利空政策。虽然我们并不排除这项政策可能会成为推高房价成本,从而会推高房价,然而将这种政策解读为利好政策,在当前的历史背景下,是有些牵强了。

第一,从管理层出台该项政策的目的来看,管理层主要是想稳定房地产市场。不可否认,近期二手房市场风起云涌,一线城市房地产市场又有暴涨的倾向,管理层之所以对二手房而非对新房痛下杀手,可以明显地看出,管理层对于房价上涨敏感度很高。从长期来看,不可否认,投机是中国房地产价格日益上涨的重要推手,投机行为本身并没有好坏之分,关键看投机行为对经济破坏性程度或者是活跃程度。在当前房地产市场成为地上悬河的大历史视野下,投机无疑是对房地产破坏性作用在加大。

第二,转嫁成本并不容易。经过十多年的房地产市场供应,虽然还有很大的刚性需求者支撑着房地产市场,但是,我们必须清醒地认识到,到了现在这个阶段,卖家再转嫁成本给购房者并不容易。一方面新房供应量在急剧放大,另一方面,转嫁成本往往需要市场行情比较好,预期价格涨幅高于转嫁成本时,这种转嫁才能比较顺利,从当前市场行情来说,转嫁成本是异常困难的。

第三,不能单一地看待个税按着20%征收这一条款。这里有一个关键性配套政策是,限贷和限购。继续严格实施差别化住房信贷政策,对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。从中国房地产市场上涨的历史来看,信贷泛滥导致利用资金杠杆效应炒房,是中国房地产上涨的根本动力之一,只要卡死这一块,卖家转嫁成本是难以实现的。从限购政策来看,政策规定,限购区域应覆盖城市全部行政区域;限购住房类型。应包括所有新建商品住房和二手住房;购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前;对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,要暂停在本行政区域内向其售房。由此可见,限购政策不仅没有松动,反而更加严格。管理层目的就是打击投机,因为管理层已经意识到了,中国房地产如果再暴涨下去,将会给房地产市场和整个经济都会拖入死胡同去。

第四,为了防止二手房低迷效应引起新房价格上涨,管理层还有一个政策提防:国务院要求各地制定公布的房价控制目标,首次专门指向新建商品住房。可见,从整体上来说,这次房地产市场调控政策基本上是利空性很强的政策,实事求是地评价政策才能更好地反馈现实。

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