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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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新“国五条”将房地产带向何方   

2013-02-20 20:04:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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新“国五条”将房地产带向何方

在当前复杂的形势下,保持房地产调控政策稳定性无疑是明智之举。国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议,研究部署继续做好房地产市场调控工作。就国务院日前通过的“国五条”来看,基本上保持了既有调控政策:稳定房价的省长负责制,遏制投机行为,增加普通商品住房及用地供应,加快保障性安居工程规划建设,加强市场监管。

首先,就建立价格稳定机制而言,会议要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标,建立健全稳定房价工作的考核问责制度。稳定价格有两个不同地理解:一个是房价上涨有望突破的城市,要采取措施遏制房价暴涨;一个是房价暴跌沦为鬼城的城市也要稳定市场。当然,稳定价格首长负责制强调了房地产市场调控的执行主体,有利于调控政策推进,防止新国五条沦为空调。

第二,就遏制投机行为来看,会议要求坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施。从这里可以看出,遏制投机行为还是主要依靠限购,对于限购政策,需要从不同层面理解,固然限购是靠行政手段来发挥作用的,但是从历史上来看,限购政策起到了遏制房地产市场过热导致市场整体崩溃的作用。遏制投机措施还有信贷政策和税收政策,即严格实施差别化住房信贷政策,扩大个人住房房产税改革试点范围。差别化住房信贷政策可能会细则出台,这里面是否有突破性政策出台,我们将拭目以待,因为这个政策很可能体现了决策层的政策选择倾向。至于扩大个人住房房产税改革试点范围,仍然延续着指导性意见,在实际执行层面,试点或许会有一些实质性的扩大,毕竟地方靠土地财政不可持续,土地卖光了就没得卖了。

第三,就增加供给量而言,会议要求增加普通商品住房及用地供应。从土地供应数量上来看,2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。从商品房有效供应角度来看,加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。这反映了决策层仍然对于房地产市场基本判断是供不应求状况,事实上,刚性需求确实是支持市场价格坚挺最后一道防线,但是,如果这些刚性需求被投机性需求挟持之后,就可能变成了无效需求,同时,如果市场大量供应豪宅、大户型住房,也会对市场需求形成有效钳制。

第四,就保障性住房而言,会议指出加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。保障房历史欠账太多了,现在再搞亡羊补牢,毕竟还是有些益处。特别是会议强调,2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。我们之前一致呼吁将这部分人纳入公租房体系,这些人确实也应当纳入公租房保障体系中。但是,一年时间做好这件事情,时间恐怕有些紧张。

第五,市场监管方面,主要有两点:第一点是加强商品房预售管理,严格执行商品房销售明码标价规定,强化企业信用管理,严肃查处中介机构违法违规行为,第一点是推进城镇个人住房信息系统建设,加强市场监测和信息发布管理。我们房地产市场虽然经过了多年的发展,乱象仍然丛生,预售管理不规范、中介黑客人、企业信用不高等,搞坏了房地产市场的信誉度。推进个人住房信息系统建设也面临着很多牵制,最近就有很多地方立法对房地产信息查询进行阻止,以至于公众怀疑这种立法动机是保护既得利益者,而不是提高市场透明度。

从整体上来看,新国五条延续了过去的政策没有根本性改变,在当前国际经济形势复杂,国内房地产市场冰火两重天的背景下,房地产调控政策可能还会继续延续既有政策。

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