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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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商业地产税费沉重让房价高得离谱   

2013-12-19 08:15:07|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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商业地产税费沉重让房价高得离谱

政府在调控房价时,把本该不需要调控的物业当作调控的标的物,如写字楼、商业地产,这不是普通百姓所追求的投资品,然后政府把这类物业二级市场税收搞得离谱的高,千军万马只能追求住宅物业,再加上中国城市红利,住宅房不涨价才怪了!

中国房价连年涨,其中一个重要原因在于中国投资渠道狭窄,大量的资本介入了房地产。而非住宅所要缴纳的税费很高,所以,又有大量的资本投资在住宅市场,虽然我国每年的居住用房建设速度很快,然而还是满足不了市场的需求,由于一部分人将住房当作投资,这些住房被当作投资升值而非居住,所以就出现了媒体报道的中国式空置率很高的现象。国外的空置率概念与我们有所不同,他们指的是空置是指房屋没有投入使用,处在待出租或出售的状态。我们的空置概念似乎是在说房子没被利用,闲置下来。曾经有媒体报道称,国家电网利用智能网络,在全国660个城市查出一个数据,总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。当然,这是一个被证否了的报道。由于权威机构没能统计出空置多少套房,于是就有了各种各样的方式猜测中国到底有多少空置房。有的查水表、电表,更有甚者,有人通过夜晚亮灯来估计多少房屋没有人住。之所以大家非常关注空置问题,从根本上来说大家都想搞清楚我们的房价上涨到底是房屋不够住,还是因为投资过度所致。

商业地产交易时产生的税费太高,阻止了很多资本介入商业地产。根据规定,在商业地产交易时,除了买方需要缴纳的3%契税外,卖方缴纳税费一般有两种方式征收。如果按照成交总价征收,则卖方要缴纳5.6%的营业税、20%的个税、3%的土地增值税等,合计为成交价的28.6%;如果按照差额征收,则卖方要缴纳5.6%的营业税、20%的个税、30%-50%的土地增值税等,合计为差额价的55.6%-75.6%。而除了上述费用外,房产交易还涉及房地产证书工本费等小额税费。这样还不算高,更厉害的是有些地方还要严控商业地产,而且是通过加税费的形式调控。

这样,非把大量的资金逼到住房市场上来不可,我们可以明显看到,正是由于这样不合理的税费结构,产生了住宅调控高压线,但是这些高压线并没有起到效果,反而造成了住房市场成交量巨大变化,涨的太凶了就严控,严控了成交量就萎缩,萎缩了资金链危机,有威胁银行和经济,又不得不放松,唯一不愿意放掉的是这么高昂的税费。因此,我们呼吁健全房地产税收机制,而非仅仅在房产税这个继续增加税费的概念上。

房产税为何有这么多的异议,原因在于这个税种是增加房地产的税费,而非解决房价泡沫问题。更重要的原因是,地方不愿意以一点房产税的收入,放弃大量的税费收入。地方也是理性经济人,也是按照利益最大化来行事的,因为一旦房价下跌,地方土地财政很可能就泡汤了,税收也减少了,两利相权取其重。

财政部部长楼继伟12月16日在《人民日报》上撰文称,尽可能不开征新税种;要加快房地产税立法,适时推进相关改革;适当减轻房地产建设、交易环节的税费负担,提高保有环节的税收。如果能够降低商业地产等非住宅市场税费,可能会让大量的投机资本离开住宅市场,而非越涨价越买等非理性决策。当然,这也并非是说资本投机商业地产就是好事,大量资本云集商业地产,也可能会造成泡沫。

因为住宅的主要功能是居住,而非投资,当下我们的住宅金融属性过于浓厚,过度投机对于老百姓的日常生活影响太大,这给老百姓的感觉是你越是需要越是有资本或其它力量卡你脖子。而且,一旦形成了房地产泡沫,确实容易对于经济造成挤压。

有消息称,市场的种种表现似乎正在印证着中国商业地产元年的开始,在短短的半个月时间内,包括万科、远洋、中粮以及瑞安纷纷在商业地产领域展开了实质性动作。与以前的发布战略计划不同,这次各大地产公司开始“玩儿真的了”。我们虽然对于商业地产元年的说法存疑,但是,这次所谓的商业地产热确实与以前表现为不同的特征:从前,商业地产与住宅形成了跷跷板,现在,商业地产投资变成了主动性出击。如果政策能够顺势而为,确实可以减轻投机资金对住宅市场的挤压。

 

 

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