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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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三中全会房地产政策大猜想   

2013-11-07 07:45:47|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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三中全会房地产政策大猜想

在十八大三中全会召开之前,人们对于可能出台的政策无限遐想。然而,就中国当前的形势来看,虽说经济整体处于上升阶段,但是,暴露的问题也不容小觑。央行日前发布的三季度货币政策执行报告透露出对于中国宏观经济的最新担忧:新的强劲增长动力尚待形成,经济运行往往呈现脉冲式的小幅和反复波动特征。而且,经济可能将在较长时期内经历一个降杠杆和去产能的过程。央行特别点出了房地产和地方政府性债务两个领域“问题比较突出”。

去杠杆化和去产能化两个过程是中国经济当前最主要的特征。之所以要去杠杆化,其核心原因在于,过去我们释放了过度的货币,从而导致资产价格暴涨和通货膨胀压力异常增大。而这种情况偏偏遇上经济增长动力不足,从而表现出明显的滞胀特征。这种滞胀还发生了重大变异,即无论是政府债务还是私人债务,都在呈现加速积累的状态。

去产能化主要是基于过剩商品而言,产能过剩主要是由于出口受阻以及消费能力较低双重制约。一方面,美国次贷危机将全球拖入死局,全球经济实质上仍处于危险期,虽然有一些地区出现了所谓的繁荣,主要是受到货币幻象的刺激。在这种情况下,中国出口并不乐观。另一方面,国内消费不振,主要是由于工资收入增长乏力,再加上一些家庭背负着沉重的房贷,无力提振消费。中国市场固然庞大,但没有足够的能力支撑中国经济所生产的产能。因此,大量的资本投入了房地产领域,而房价暴涨的负面影响已经渗透整个经济的每一个细胞之中。企业生产成本不断上升,用工成本也大幅度提高,消费者的生活成本也在加速上扬,甚至已经透支了整个家庭未来的消费支出。

就地方债而言,诚如央行所担忧的,这可能是诱发中国式次贷危机的导火线。人们盲目相信政府的偿债能力,而地方政府所受到的实际约束力有很小,人们无法把握其投资收益的真实状况,犹如开车夜行而将车灯蒙上,其所透露出来的危险的信息非常强烈。针对这一危险,央行提出,要以市场化机制化解地方政府债务问题,探索建立管理规范、财务透明、运行长效、风险可控的地方政府举债融资机制。问题在于,通过市场化机制解决地方债问题,到底是在分散风险,还是直接解除危险,如果地方举债发展模式没有根本改变,答案是非常明晰的,即是在分散风险。分散风险固然能够对冲非系统性的风险,但并不意味着问题的解决,在面临系统性风险之时,其破坏性力度将成倍放大。这一点美国是有教训的,美国投资银行利用各种看似科学的衍生品工具,将次级贷款的风险分散化,其结果诱发了全球性金融灾难。本来信用或偿债能力就有问题,非要拼命举债买房或者举债投资,岂能会因为风险分散就能躲过资源和资金误配的危机。

或许人们认为管理层不提房价可能意味着对于房市调控的放松,这一论断可能是错误的,不提并不意味着管理层不知其风险所在。即使是楼市春天派,在某种程度上也并非看不到某些城市积累的房地产泡沫。部分城市存在的房地产泡沫,是显而易见的,如何化解这些泡沫是值得争论的。争论的焦点在于我们在面临这些泡沫时,到底是该采取行政干预手段还是该采取市场化手段来解决。

一些观点认为,中国房地产泡沫之所以被放大,最关键的是调控沦为空调,政策执行力度不够,或者是没能出台重击性措施来控制房价,与之相反,一些人则认为就是政府过度干预,才酿成如此房地产泡沫一再吹大。在化解泡沫问题上,前者认为要控制房价上涨,后者认为要靠市场力量来消化房地产泡沫。从现实来看,这些年来房价上涨最根本的因素还是市场自身规律在起作用,无论采取什么样的措施,都可能无法抑制房价上涨,所以,仅仅从结果来说,楼市政策无效论是在混淆视听,而认为市场能够自行消化泡沫,其实质就是任凭市场大跌大涨,无视房地产本身就是老百姓财富集聚地,如果房地产大幅度震荡会给整个经济带来沉重冲击。我们认为,越是在关键时刻,政策越是要谨慎出击,这种出击力度要真实可靠,既不能隔靴挠痒,不出关键政策,也不能一棒子打死,冲击力度过大。

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