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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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并非所有的小产权房都能转正  

2013-11-26 06:50:34|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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并非所有的小产权房都能转正

十八届三中全会如下两条规定引起了小产权房的热销:在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。

针对越来越旺的投机行为,国土资源部、住房和城乡建设部于11月22日发布紧急通知,要求各地全面、正确领会党的十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等改革措施,坚决遏制最近一些地方出现的违法建设、违法销售“小产权房”问题。

如何理解小产权房的性质问题,业界有不同的认识。任志强强烈反对将小产权房合法化,他认为,小产权房绝无转正入市可能。任志强还类比称,小产权房转正如“今天强奸完了以后明天就合法化了”。另一种观点认为,小产权房应当转正,一方面增加供应量,从而平抑房价,另一方面可以增加农民的收入。

小产权房转正可谓历史大趋势,但是,这种转正过程则将至少需要克服以下几个困难。

三中全会的集体土地入市同权入市以及增加保护农民土地权益的决议能够真正贯彻执行。虽然从理论上来说,任何一块土地的价格和用途应当由市场来决定,但是,多年来又地方政府垄断供应土地的现实制约着土地同权同价的实现。集体土地转换成为建设用地,由地方政府垄断,且人为压低农民在土地增值利益分配上的比例,形成了数量客观的土地财政,已经成为各地发展经济公开的秘诀。小产权房之所以被称为小产权房,核心原因是不符合上述法律规定,而非其本身质量所致。住房质量问题并非小产权房所独有,即使是很多大产权房或者保障房,也会有不少劣质楼盘的消息不断爆出。因此,小产权房转正问题核心在于是否能够顶住利益集团的压力,从当前来看,阻止小产权房的力量很大,从根本上来说,是因为它的转正危及很多人的赚钱渠道。

小产权房是农民自发建起来的房子,由于长期处于“事实婚姻”无证驾驶状态,小产权房自诞生以来就不被国家承认,因此,积累了很多问题。从某种意义上来说,小产权房的出现打破了政府对土地的垄断,是真正市场化意义的商品房,并且能够在一定程度上解决中低收入人群的住房难题。更重要的是,这种“事实婚姻”状态并非如任志强所言的“先强奸再结婚”,而是因为法律本身规定所致,法律有不完善的地方,就需要从根据现实进行修改。

对于已经存在的小产权房,按照补齐土地出让金和税款的模式,可以补办“结婚证”,这个主意表面上看来,还是挺符合民意的。但这里面又牵涉一个问题,就是那些已经买了小产权房的购房者是不是愿意补齐,而且,土地出让金该补交多少?这些都是大难题。即使是这样做了,后进的购房者还会购买小产权房,因为他们完全可以等待,等待未来政策改变,使得事实婚姻变成合法婚姻,这又形成了一个恶性循环。而且,小产权房之所以惹怒政府,不仅仅是因为他们打破了政府对土地的控制权和减少了税收,也造成了城镇规划的无序状态,特别是在中央要求大力推进中小城镇化的背景下,这个难题将会越来越难解,甚至可能从“难解”变成“无解”。

我们之前提出,面对这样的难题,必须要对小产权房进行切割,区分是农民宅基地建的还是非宅基地建的,如果是宅基地建的,既然已经成为事实婚姻,可以补交土地出让金和税款,这当然也需要农村宅基地的制度变革才能行得通,如今三中全会决议实际上已经有了明确改革的表述,另一部分非宅基地建的小产权房,确实有些占用耕地的嫌疑,这一部分小产权房可能并非交一部分土地出让金就能够转正,也可以考虑其他补救措施,要保障购买者的利益。因此,从整体上来说,小产权房可以合法化,并不意味着现存的所有小产权房都能够转正。

 

 

 

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