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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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三中全会后房价真的就意味着涨吗  

2013-11-19 08:12:40|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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三中全会后房价真的就意味着涨吗

《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》决定发布后,各种利益群体竞相博弈十分激烈,媒体报道称,位于大兴天宫院的保利熙悦春天售楼处,一天内就卖光了所有商住房。一位抢到房的买家第二天一早再次到售楼处买房。相隔一夜,最大的变化就是《决定》出台。他说:“今后市场管市场的,保障管保障的,不就是商品房涨价吗。”

按照这位购房者的意见是,市场与保障分离,就是涨房价,与此同时,我们也看到一些中介也利用这次政策前后变化忽悠买卖双方。前几天万达的王健林认为公报没有提到房地产调控就是进步,成为一些中介强迫别人的一个借口。问题在于,三中全会涉房政策到底有哪些?这些政策真的没有任何效用,就是意味着房价还要继续涨吗?

三中全会的涉房政策并不多,但是,个个都非常关键。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》有以下两条最值得关注:“建立城乡统一的建设用地市场”、“加快房地产税立法并适时推进改革”。这两条实质上从两个方面影响未来的房地产运行节奏:第一,建设城乡统一的建设用地市场,将有利于放大供给,抑制房价过快上涨,从而削弱土地财政对于地方经济的绑架性作用。第二,通过完善房地产税收政策,从需求方面抑制投机性需求。从设想上来看,确实体现了“长效机制”的基本思想。

建立城乡统一的建设用地市场,关键的是“在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。”这实质上宣告了集体用地必须先转为国有土地才能用于建设用地管制的终结。土地财政的关键就是地方政府垄断土地供给市场,所以很容易产生卡脖子式供给,制造供给稀缺,从而推动土地价格不断攀升,也带动了整个房地产市场的上涨。过去十几年,卡脖子式的土地垄断供应模式,是中国房地产市场连年暴涨的核心推动力之一。另一个核心推动力量是天量货币超发,信贷宽猛无度,导致大量的信贷流向了房地产市场,制造了庞大的投机性需求。过去诸多政策,没有从这两个根本方向上动刀子,所以各种各样的政策沦为空调。虽然我们无法预测中央会采取什么样的措施来对付信贷无度释放带来的资产价格和通货膨胀实质性地暴涨,但至少房地产市场价格暴涨的核心动力之一,土地供给改革已经非常明显。

房地产税费多如牛毛,这税费从某种程度上从成本角度推高了房价,需要一个统一性的房地产税体系来整合这些税费。因此,加快房地产税立法并适时推进改革,是非常必要的。房产税只不过是房地产税的一个税种而已,尽管我们对房产税的性质存在质疑,但只要这种祛除土地出让金等重复征税的性质,房产税还是可以发挥积极的正作用的。房地产税费的合法性与合理性论证,将会影响着未来房地产市场的基本运行节奏。

“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台,推进部门信息共享”,房产数据统一平台的建立,将会遏制官员、权贵们将大量的财富配置到房产上,也可能为未来的房产税和遗产税推进,扫清障碍。由于没有信息数据的同一平台,被爆出来的房叔和房姐们只是冰山一角。住房信息系统的全国联网,将是大势所趋,只要土地财政一终结,这一联网就会发生重要功能。

再说,市场的归市场管,保障房归政府管,这一原则并非是新事物,一直是我们追求的目标,只不过是之前我们做得不够好而已。三中全会的决议让市场发挥更为基础性作用,从某种意义上是在厘清政府干预的前提,澄清其干预的边界。虽然涉房政策并不多,但这些大致勾画了新政策调控下的房地产市场基本政策格局,从而将会改变房地产运行的既定机制、节奏以及规律。

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