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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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管理层将要直面一线城房价暴涨难题   

2013-01-31 22:49:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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管理层将要直面一线城房价暴涨难题

多家媒体报道一线城市房价2013年一开始暴涨,像北京通州这样的地方二手房竟能每平米普涨2000元。而广州二手房疯涨,买主一天谈七套房均遭反价反悔。来自国家统计局的最新数据,2012年12月70个大中城市中54个城市新建商品住宅价格环比上涨。其中一线城市首现同比、环比全面上涨,创2011年4月以来新高。广州更以环比上涨1.2%和同比上涨2.4%成为环比、同比涨幅最大的城市。如果这些问题继续蔓延,十年调控可以说彻底失败了。如果从更大的视野来看,无论采取什么样的措施,如果没有控制房价,实际上是令很多人失望。

一般的解释是城镇化概念炒作推动了一线城市快速上涨。然而,一线城市已经过度城市化了,要推动城镇化也是在其他地方。况且,高层提出的新型城镇化政策,并不是地方拼了命借钱借债“发展”,至于还债问题是后续领导的事情。同样,高层提出的新型城镇化也不是引爆房地产泡沫的药引子。如果一线城市的风向标一旦确定,各地楼价伺机而动,新一届领导层的任务将十分严峻。因为现在形势已经十分清楚了,房价问题已经不是经济问题了,而是一个全社会根基稳不稳定和社会发展的问题。老百姓没法看各种宏观数据,而且这些数据本身的实效性也值得置疑,很多人就看两个市场:一个是股市,一个是楼市。股市搞好了,楼价稳定了,不再暴涨暴跌,那么,很多人对政策就有信心了,房地产问题仍然是新一届政府要面对的大事情。

很多人可以质疑政府的政策为什么总是失效?问题很复杂,然而必须要客观地看待政策与市场关系。像中国这样一个人口众多大国,百余年只有最近30多年才算安心发展经济,起步比较晚,在这样的背景下搞房地产,确实难度不小。不少人说这全怪政府调控的,有调控失策的原因,但并不是说没有政府调控了,房地产就不会出问题。很多发达国家都是市场经济占主导地位的国家,大部分国家都曾经爆发过房地产危机。世界老大的美国、现在屈居老三的日本,都不能例外。当然,这不是为政策辩护,其实笔者对一些房地产政策进行了多次质疑。问题的本质是,不管你是怎样让房地产泡沫生成的,不管你是怎样让房地产泡沫破裂的,这些都是非常要命的。现在经济问题上能够引发系统性崩溃的只有一个产业,那就是房地产。

无论是美国还是日本,当然中国也不例外,房地产危机对于整个经济破坏力都是特别大,对于社会破坏同样是超级巨无霸类型的,这种教训太多了,没有人去认真接受别人的教训的,大家都觉得我是例外,我们不会像某某国家那样笨。就像股市牛市的时候,人人觉得自己都巴菲特。很多问题不能掩盖,掩盖不了,一旦爆发就像雾霾一样遮掩不了,同样,房地产市场问题也是遮掩不住的。

就当前与房地产市场有关大问题而言,有两个问题是我们或迟或晚都要直面的:一个是货币超发且货币分配不均问题,这是中国投机的主要驱动因素。有的可以贷款无数,想投机什么就投机什么,有的告贷无门,连正常的生产都不能进行。投机者哪管行业秩序,但是,作为开发商必须要关注行业稳定性,如果没有稳定性的行业,作为商品房的提供者开发商,很难作出正确的决策,大家都在赌市场。第二个问题是当前城镇化推进过程中巨额投资问题。如果经济增长总是依靠固定资产投资来拉动,那是一件非常危险的事情,利在当前,危险在后面,借贷干了很多低效投资的工程,一段路今天修一下,明天又要推翻重修,这表面上是一种凯恩斯的挖坑填坑理论,但要明白,凯恩斯的这种理论一个前提是不存在印钞或者赖账,同时受益者是那些没有工作的人,然而,现在固定资产投资过程中,主要考虑的不是效率问题和公正问题,而是从中能够渔利多少的问题。推进城镇化过程中,地方一下子准备投资40多万亿,实在是有些离谱了。城镇化是很重要,这也是我们积极提倡的,但是,这种大跃进式的城镇化可能会走向反面。

每一个房地产从业者都希望市场能够平稳运行,一会火爆的热火朝天,一天一个价,一会冷的快死了,这样的市场是非常不健康的市场。无论时代怎么切换,世界怎么转换,房地产仍然是我们必须面对的一个行业。

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