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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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楼市极寒与极热现象并存为何令人不安  

2013-01-20 23:15:40|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市极寒与极热现象并存为何令人不安

步入2013年以来,中国楼市传来了两种同样令人不安的消息:一方面一些地方恶炒城镇化概念,出现了楼盘跳价的现象,比如有记者在北京周边区域走访发现,一改此前的低迷,多数楼盘提价幅度在15%-20%,其中城镇化后可能“划到北京”再度成为这些区域楼盘销售人员不约而同给出的理由;另一方面,继鄂尔多斯、温州楼市崩溃之后,常州以及营口爆出出现了“鬼城”现象,央视还报道说海南楼市无人敢接盘,三四线城市的大多数投资者被套牢。

这种现象实际上反映了两种预期:前一种预期认为经济增长逐步成为未来政策的导向,2013年房价将会以暴涨来回应多年的调控;后一种预期则强调了如果任由房价涨下去,不仅仅会掏空经济,而且还会带来巨大的社会风险。无论哪一种预期,都是对于新政策两种不可知因素的对赌,这种对赌行为似乎是非理性的,但是,仔细考量其所依据的理由,二者都是有着坚实的现实依据的。

这就需要对于2013年楼市政策进行一下合理的预测:2013年楼市政策将会延续2012年的政策不动摇,这一点已经成为共识。问题是,推进新型城镇化与反腐措施加大,以及温家宝总理所言的“改革房地产税收制度,逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制”将会在何种程度上推行。从更实质意义上来说,就是房产税将以什么样的力度在全国范围内推进。

这三个问题事关整个2013年楼市的大局问题,就第一个问题而言,新型城镇化可能会带来两个都有可能的结果:其一是随着新型城镇化的推进,房地产市场迎来了一次需求集中释放的良机,特别是户籍制度的改革释放出更多的刚性需求,这可能会改变房地产市场诸多不利影响,在某种程度上抵消了限购令和限贷令的影响范围。其二,同时也要看到,城镇化不仅仅会释放需求,还会释放供给,一方面土地供应可能会显著增加,另一方面基于长期紧缩的房地产信用贷款的压力,很多房企很可能必须要回笼资金才能保持现有生命,这些可能会对楼市造成压力。

就财产申报制度等反腐措施的力度推进,将会引发大规模的官房抛售潮。官员抛售房产只是市场的一种压力,另外一种压力是官员减少房屋的财富配置,很可能会带来购买层面的压力。无论如何,这两种力量都应当看到的,灰色收入往往是房地产市场重要能量,而这种能量在前两种压力下可能会大幅度转移到其他财富形式,通常是更隐蔽的形式。

就房产税推进而言,在上海和重庆两地试行之后,并没有对楼市构成显著的压力,但需要明白,这是一种稳健的策略,一旦大面积推广其效应就可能发生巨大变化。房产税与上述两种问题所产生的压力叠加在一起,对于市场构成的压力是显而易见的。

如果要考虑到货币因素,复杂性将会急剧放大。人们逐渐清晰了货币超发对于房价的压力和对开发商的压力的构成机制,如果管理层要松动货币,可能会带来更大的通胀压力和资产价格上涨的压力,问题是,就算是这种压力存在,在新的背景下,过分乐观地认为这会推动楼价和地价上涨也是不智的。原因在于,货币超发虽然可能会导致流动性泛滥,但是,由于各种管制制度的作用,这种力量在楼市将会大幅度减弱。如果货币和信贷继续紧缩,固然可以减少上述诸多价格上涨对于民生和经济的挤压问题,但是,有一点不得不承认,中国房地产支柱地位依然存在着巨大的正能量。这种正能量将是推进经济增长的关键力量,如果忽视这个力量,可能会错失经济复苏的良机。

综合上述分析,开篇所讨论的那两种令人不安的消息实质上反映了当前政策性不确定性的两面。就2013年整体楼市状况来说,与2012年楼市相似之处可能会大于差异之处。

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