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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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控制灰色收入房价就能腰斩吗   

2012-10-29 22:27:27|  分类: 经济时评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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控制灰色收入房价就能腰斩吗

 

这些年房地产出台的政策可谓五花八门,限购令、限价令、一房一价等等不合市场规律的政策都出来,如今更出了一个奇怪的政策:“限利令”,这让我们以市场经济为目标的战略情何以堪?

 

出台这项政策的是山西省住建厅及其物价局。日前,陕西省住建厅及物价局出台楼市新政,要求各城市“确定(开发商)合理利润率并控制在10%左右。”超出价格区间的商品房,将无法在价格主管部门备案,也无法取得预售证。

 

问题不仅仅在于市场经济伟大目标难堪,更诡异的事情是,该新政遭到了执行难的马嵬坡,一位学者在接受采访时指出,“一些说不清、道不明的‘灰色成本’,更让利润率成为一笔政府与房企‘各说各话’的糊涂账。”不破解成本之谜,陕西“限利令”将举步维艰。而在解谜过程中,“政府的角色尤为关键”。

 

关于房价成本,之前我们也写过一些文章,还出了一本书。至于流向政府或者所谓的灰色收入那部分占房价多大比例,大家看法都不一致,但大部分的意见和经验都在50%到65%的范围之内,有的地方甚至超过65%,具体项目都是不一样的。至于近些年来开发商的利润有多少,2010年3月富力地产老总张力自称,开发商的利润只有10%,潘石屹的夫人张欣也称,房地产的利润率只有营业额的10%,可能每个企业具体成本和项目属性不一致,会存在一些争议大部分意见集中在10%到30%之间,这个每年可能都不一样,也有的年份低于10%,甚至是被深度套牢的,有的年份好一些,或者项目成本低一些,其利润也有超过30%的。

 

上述争论进行了好多年,围绕着主话题是“房地产是不是暴利行业”进行争论的,颇有戏剧性的变化是,争论到关键问题的时候,总是流向政府和灰色成本那一块说不清道不明,所以大家对于开发商是否暴利问题,总是以感性猜测来论证。最具有代表性的意见是,如果开发商不暴利,为何还有那么多的央企连锁性的圈地称王。还有的将炒房差价很大倒推出开发商很暴利的观点。更有甚至,我看你不爽,就说你暴利。关于开发商暴利与否的问题,我们写过几篇文章进行过论述,我们主要就一个关键性问题进行梳理:是否真的如果灰色成本和流向政府的收入被控制,房价就能降低一半。

 

其实,这个问题不仅仅是房地产的问题,中国很多行业都遇到类似的问题。比如以各种形式(税费、罚款、贿赂、剥夺)流向权力部门的成本往往会占据运输业的很高比例,甚至出现了城里菜因为稀缺贵的要命,农民大白菜烂在地里都没拉,甚至免费让人运走都没人愿意做。为什么会出现这种情况,我们已经是市场经济社会,但是,我们离市场经济较高阶段还有十万八千里。间接税让矛盾直接推给了市场交易双方,而权力部门却退隐其后。问题是,这种模式是杀害经济增长和经济主体积极性的慢性毒药。就算是收了那么多不明不白的税费,我们还叫着我们的支出缺口很大,很多地方负债累累。最令人费解的是,芝麻大的小官都能贪污上亿公款。是继续选择沉默,还是选择解决问题,已经成为中国经济面临的最大难题之一。

 

就房地产而言,解决高房价问题地方政府首先要有诚意,要有切割利益的勇气,不能成本只让市场参与者承担,自己不但不付出成本,还要扩张利益,那调控是搞不好的。对于开发商来说,他们追求的是利润最大化,不是价格最高化。追求价格最高化等于将自己逼上死路,你价格高了别人价格低了市场都被别人占去了,每个企业家都不是傻瓜。况且,解决高房价问题,是一个系统性工程,我们之前也多次论述过:首先印钞机的速度要控制,其次政府也要自身切割一些利益出来,再次,开发商们也要有长远经营的打算,不能总想着几次性暴利,最后,在上述问题控制的情况下,打击投机行为。市场环境好了,对于房地产市场每一个参与者都有好处,如果各方都想着竭泽而渔,市场真得会被搞垮的。

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