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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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地王大尺度表演会带来多大的骚动   

2012-10-24 07:06:53|  分类: 经济时评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地王大尺度表演会带来多大的骚动

 

十八大是当前最热的话题,包含着普罗大众对于未来美好的期待,人们期待中国的未来更加富强。但另一个话题同样惹人注意,最近央企拿地风潮大肆蔓延。

 

保利三天豪掷百亿布局上海,提升房价上涨预期;杭州土地新政后首拍,中海连夺钱江新城三地;嘉里25亿元包揽杭州5地块,如此等等央企圈地称王的消息不断闪现在媒体和房地产圈内。这不禁让人想起2010年两会前后那轮央企抢地潮,2010年全国两会结束后的第一天,北京土地市场便出现了三个“地王”,拿地方无一例外都是央企。当天成交6块土地,总金额达143.5亿元。此后中央明确下令这些央企退出房地产市场,但是,事后证明事情并没有那么简单。如今央企再度圈地称王,引起了市场的骚动,也引起了世人的关注,特别是在当前经济并不如意的大背景下,地王大尺度表演会带来什么样的功效,实难预料。

 

央企抢地的逻辑实际上很简单,就是以他们的身份从银行贷款太容易了,大量的新增货币通过土地和房产流向了社会,进入一轮又一轮的循环,表现在资产价格上就是推动资产价格上涨,表现在CPI上就是物价轮番涨,今天“蒜你狠”,明天“姜你军”,后天“棉花掌”。回到土地市场和房产市场上来说,大量货币制造了高地价和高房价,房地产是货币洪流的蓄水池。但是,在货币洪流中游泳,不是每个人都是健儿,特别是房地产属于资金密集型产业,再加上这些年来土地价格被抬得很高,信贷就非常关键,无疑,央企的身份为其获得大量贷款,这是很多中小开发商难以奢望的,越是信贷收紧,越是显现这种身份的优越性。

 

人们之所以害怕地王的出现,不仅仅是地王拉高了周边房价的上涨的预期,更重要的是它体现了信贷政策的松紧,从字面上很难看到我们的货币政策和信贷政策是松还是紧,但是,央企资金充裕拿地就是一个显著的信号,这也是这些年事实所印证的。所以,人们一看到地王就会自然的联想到涨价。

 

最近温总理称,房地产调控初见成效,但依然不稳定,必须坚持调控政策不动摇。今天的调控,包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归,都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。调控手段,从长期讲还需要逐步完善,更加注重市场和法制手段。可见,最高层对于近一段房地产市场调控还是认可的,只是对于调控效果的巩固还是有些担忧。

 

事实上,近五年来房地产虽然经历波折,但还算是一个相对牛市,根据国务院研究中心的一份报告称,我国房地产行业毛利润率在2007年后达到30%,超出工业整体水平约10个百分点。报告还列举了国内部分知名开发商的毛利润率接近甚至超过了50%,远远高于日本和美国的房地产开发企业。房地产回报率超过工业整体水平10%左右,虽然并非暴利而且在房价上涨的背景下,风险并不是很大。这些都是央企进入房地产领域的一个重要因素。

 

房地产市场最近一段时间整体上处于低迷状态并非一个独特现象,温州制造业60%将破产的传闻不胫而走。有人爆料称,“一个资产上亿的大老板,流动资金还不上几百万的贷款。在温州现在是常态。一旦银行断奶,一夜就会破产。”可能这个消息并非空穴来风,从金融角度来说,浙江大量民营企业染上了金融瘟疫,庞大互保链蚕食经济,这就是我们之前屡次提醒的民间金融系统崩溃的现实。

 

在当前经济整体陷入困境的时候,地王出现是一个房地产再次启动拉动经济增长的先行者,还是一次一次骚动,不得而知。但有一点是可以肯定的,房地产市场大尺度表演的可能性是不大的。

 

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