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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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地价上涨会不会是房价上涨的先兆?   

2012-10-21 21:59:15|  分类: 经济时评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地价上涨会不会是房价上涨的先兆?

 

近期土地价格上涨,引起国土部的关注,国土资源部网站19日发布的《2012年第三季度全国主要城市地价监测报告》称,报告显示,全国地价水平总体平稳,较上一季度略有上升。2012年第三季度,全国主要监测城市地价总体水平为3093元/平方米,环比增长0.78%,同比增长1.77%。商服、住宅、工业地价分别为5793元/平方米、4564元/平方米和662元/平方米。报告预计,就房地产用地而言,二、三季度商、住地价的平稳微升态势与房地产市场变化轨迹基本吻合,如无实质紧缩型房地产调控政策出台,预计2012年第四季度,商服和住宅等房地产用地价格将持续回升。

 

地价之所以称为楼市的重要关注点,主要原因土地成本是整个房价成本权重最大的部分。如果土地成本大幅度上涨,那么,未来的房价就有很强的动力上涨。这也是一个地方出现地王之后,会引动周边房价上涨一片的原因。这么多年一个重要的经验是,地王的出现往往是会引起价格上涨预期,同时在异质性需求方的购买的推动下,会带动整个城市甚至是一个区域的楼市价格上调行为。

 

但是,这里有前提条件,即需求比较旺盛和政策环境相对宽松的时候特别容易发生地价引动房价上涨的现实状况。如今这个条件似乎并不具备,任志强的逻辑可能会大打折扣,人民日报对任志强的言论进行了反驳,可能更代表一种政策面的态度。

 

虽然各地政府从表面上会出台花色各样的调控政策抑制这种行为,但是,让人们看到的另一种层面的景象更是值得深思,一个地方开发商如果根据现实情况降价销售,反而更容易招致地方的排斥。无锡出现楼盘降价地方官员很窝火的现象就是这一症结经典反映,暴露出来的只是偶然现象,退隐的现象可能是无可计数的。其实,我们经常说这是土地财政惹的祸,地方官员的希望短期内作出政绩与短期内获得大量收入的动机,并不是一个秘密,人们也逐渐对这种动机和行为习以为常。这些年城市面貌焕然一新的背后是,地方经营土地的策略,对于这个问题的评价,其赞扬与批评几乎一样多。有人曾多次提出以房产税替代土地出让金为核心的税费制度,但是,房产税推行的阻力非常大。中国文字游戏非常强大,最近关于们又忙着设计房地产税替代房产税。

 

国家税务总局官员近日表示,下一步房产税不仅将扩大试点范围,而且要逐步建立按照评估价值征收的房地产税制度,并强调其与房产税的差异。这是国税总局官员第一次提出征收房地产税的概念,与传统房产税不同,房地产税具有财产税性质。目前的房产税扩大试点,既有试点城市数量的扩大,还包括征税范围的扩大,试点的房产税实际就是未来的房地产税。

 

但是,房地产税能否规避房产税自身的麻烦,即本质上是一种财产税和重复征税的嫌疑。这是值得争议的,既然物业税和房产税都难以摆脱上述问题的嫌疑,房地产税也很难摆脱这这种困境。关于这两种困境我们已经论述很多了,这里关键提两点:其一是要想征税先要清理重复征收的税费,先做好土地财政替代工作,这一点不做好,不仅仅会引起房地产市场的混乱,可能还会殃及地方财政从而威胁地方经济稳定。其二是根据《立法法》规定,“对非国有财产的征收”,需要“制定法律”,房地产税需要认真讨论,并经过正式的法律程序。名不正言不顺,言不顺令不行,这是自古以来的教训,如果没有经过充分讨论就贸然推广房地产税,其阻力是不言而喻的。

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