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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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大批烂尾楼坑苦了多少人   

2012-07-10 18:31:11|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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大批烂尾楼坑苦了多少人

 

烂尾楼的成群出现是房地产资金链断裂的表征,同时也是市场冷热不均的象征。90年代出现的海南烂尾楼现象如今在一些二三线城市借尸还魂,这对整个中国房地产来说,肯定不是什么好消息。

 

记者调查显示,包头的240个在建项目中,约有90%陷于停工,几十个塔吊安静地停在原地。这些停工的项目中,因为房企老板跑路而造成的烂尾比例大约在15%。在楼市曾经极度红火的鄂尔多斯,去年有2000万平米的开工项目,今年几乎全部停工。在河北唐山,开始出现多个项目停建或者缓建的现象,在调控的重压之下,当地由于资金链发生断裂的中小开发商不在少数,原来开盘即被抢购的楼盘,现在工地上十分冷清。在长沙,自去年下半年以来,已经9个项目的房企老板因资金压力而“跑路”。

 

这些现象说明两个关键问题:其一是中国楼市在经历此前的大跃进之后,确实出现了局部过剩的局面,其二问题在于楼市资金链出现紧张。很多人将这种现象归结为调控所致,确实调控在一定程度上催生了烂尾楼,然而还有一点值得注意,就是中国房地产作为一个稳定流动性以免这些货币洪流冲击物价的功能逐渐失效。

 

从外部压力来看,最近温家宝总理、李克强副总理和住建部官员先后表态严控房地产,此前一些地方挑战中央底线的微调政策得到了遏制。

 

从内部压力来看,2010年以来大量资金再次涌入房地产,导致全国市场一面火爆,大型开发商的触角甚至开发到了乡镇,城市化进程出现了大跃进,楼盘量也大幅度增加。再加上最近一年多的销售不妙,不少开发商只能靠高利贷度日子,以包头为例,当地的房地产开发企业,自有资金的比例只有10%-20%,更多资金来源于高利贷借贷。按照包头市住房保障和房屋管理局的资料,包头现有开发项目的房地产开发企业共198家,其中公示的房地产开发二级资质为14个。前段时间非法集资者或跑路或自杀,高利贷体系在全国断裂,这些高利贷资金的去向主要是房地产。大家都在押宝房地产政策会松动,但是,没有想到这轮调控很紧,虽然近段时间以来,经济增长遇到困难,货币政策逆转,中央似乎默认了一些地方救市政策,但是,从高层近期表态来看,这种预期似乎又从天上跌进深渊。烂尾楼重现江湖,甚至一些烂尾工程也面临着信贷难的问题,这是在倒逼信贷政策宽松,问题是,信贷政策若真得宽松起来,可能会造成严重的通货膨胀。我们说通货膨胀下降了,但在现实中,绝对通货膨胀率还是很高的。

 

造成烂尾楼的原因多种多样,不仅仅是大环境造成的。一些开发商仅投入很少的资金就动工开发,当资金紧张时,就会发生烂尾现象,一些企业陷入司法诉讼,法院对部分财产实行保全,也可能形成烂尾楼。还有一些企业前期研判失误,建设过程中发现了一些问题,也会形成烂尾现象。开发商违法违规导致工程停工,质量低劣,甚至只能爆破拆除。房地产是资金密集型产业,烂尾楼往往占用了大量的资金,在中国银行往往是最大的债权人,也是最大的直接受损者,同时,一些以投资名义进入的民间资本也可能损失惨重,容易造成群体性事件,还有,烂尾楼往往会坑苦等待已久的买主,近期有媒体报道称,山东一房企被疑资金链断裂,项目成烂尾楼坑苦众房主。一位房主说,“当时贷款12万元,现在每月要还2000多元的贷款。”和她情况相似的业主共有200多位,大多数都交了全款。烂但此前历史经验发现,烂尾现象可能只是暂时的,但是,这是在地价上涨的背景下才会发生,如果地价下行,烂尾现象可能会一致存在下去,给人一种洪流过后一篇狼藉的联想。

 

烂尾项目如果在全国蔓延,将会对中国房地产进行最后一击,这个“泰坦尼克号”巨轮可能遇到冰山而触礁。

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