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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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房地产调控政策基本被救市政策替代   

2012-06-27 20:44:59|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产调控政策基本被救市政策替代

 

河南救市被证伪,但救市之说却是不绝于耳,此前经济观察报称,湖南、天津、陕西等省市发改委人士对本报证实,在4月份国务院常务会议关于当前宏观经济形势分析之后,确实在当地经济形势座谈会上分发了一份文件,主要是传递中央精神,其中对于房地产提出了三条非常明确的调控建议,即落实利率优惠、降低首付比例、减免相关税费。而该报认为,发改委的第一条建议,在6月7日央行宣布降息时已被印证。而被认为最易于操作的首付比例和税费减免,银监会和税务部门并未给出明确答复。

最终这些消息被部分证伪,但是这三条政策并不新颖。是与2008年采取的措施是一致性的。我们在2008年最先提出房地产救市的十五条政策,第一条就是增加流动性的政策:即降低存款准备金、降息。其后还有以下一些建议:取消二套购房的贷款限制,提高公积金贷款金额上限,减免房地产交易环节的营业税、契税、增值税等流转环节税收,支持刚性需求,控制未来单宗用地规模,降低单幅地块的出让金总额,适度放宽开发企业正常的开发贷款,建立全面有效的中国住房保障体系等,当时我们还提出一些其他诸如取消一房一价、降低开发税费、4万亿刺激计划和减税刺激消费等政策。

如今落实利率优惠政策和降低首付比例是利用杠杆效应将需要转换为需求,释放更多的资金来增加买方的能力,而减免相关税费则是鼓励交易,从而驱动房地产从寒冬走向盛夏。从形式上看,今年没有出台4万亿救市资金,但是,正如2008年信贷激增的情况来看,如果未来信贷激增,这一条形式上的区别也会消失。实际上2008年的4万亿救市资金与其后每年高达10万亿左右的信贷释放量,是小巫见大巫。

2008年上半年不少地方纷纷出台救市政策,最后由中央层面统一部署这些政策,如今稍有区别的是,今年以来不少地方企图出台救市政策,但是大部分都被扑灭,不过,四月经济数据越来越差之后,一些地方出台救市政策实际是被默许了,比如扬州救市政策和一些地方利用汉语多义性进行的实质性救市政策,都没有被制止。这就是政策改变的显著表征,其中降低准备金和降息以及各种各样的以鼓励刚性需求为名的救市政策,直接改变了房地产市场的预期。最近不少地方出现了连夜买房和排队买房的现象,就是这种预期改变的结果。

房地产本来是有冕之王,后来因为很多人无视现实非要将房地产从支柱地位驱除出去,但这样做的结果是,房地产变成了无冕之王。财政吃紧的地方政府遇到债务危机想到的自然是卖地还债和卖地支出。然而,房市的低迷不仅仅让地方财政损失了大量税费收入,更重要的是土地市场低迷使得土地出让金锐减。过惯了土地财政的地方岂能忍受无米之炊。因此,中央的调控政策从一开始就有被地方架空的危险。

强调政府在经济增长的作用是容易的,问题是政府又不能增加价值,政府的支出来自于税费和货币超发。第一种措施既令政府官员头疼,执行起来成本高,还有明显的社会风险。第二种政策相对比较隐蔽,特别是间接税这样隐蔽的税收往往会能够取得明显的效果,但是,这里的风险往往更大:要么是引发通货膨胀,要么是引发资产泡沫,这两种问题又是全世界最害怕的魔鬼。如果货币超发与房地产这种资产市场联系起来,就会爆发房地产泡沫,欧美和日本的衰退最直接和明显的导火索就是因此而生的。

中国房地产调控政策是选择放松还是继续坚守下去,其实是一个两难的抉择。不过,从现实层面来看,政策选择松动动作已经逐渐显现。现在还能够支撑调控政策的体面部分只是限购政策,其他政策基本上已经沦陷了,而限购政策并非是这轮房地产调控暂时取得成功的关键。因此,调控政策基本精神已经被救市政策的基本精神取代。不过,这次就算房地产市场崛起之后,是对稳增长具有积极作用还是负面作用,实在是无法评估的事情,只能等待未来去检验。

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