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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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扬州救市新政发出政策调整大信号  

2012-05-10 20:51:02|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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扬州救市新政发出政策调整大信号

 

去年,一位地王代表称,“我赌的是,在我死之前,一定有企业先死掉。那时候,政府一定会出手救市”。果然,不少地方政府开始试探中央调控红线,但结局却总是夭折,先是著名的佛山救市政策“朝令夕改”,再就是芜湖出台的救市政策也没有逃脱过短命的“三日新政”。日前,扬州接起芜湖救市大旗,打响了救市第三枪。

 

扬州对个人新购买的成品住房,建筑面积在90平方米及以下的,对购房人给予所购房屋合同价款6‰的奖励;对90平方米以上、120平方米以下的,给予所购房屋合同价款5‰的奖励;对120平方米及以上、144平方米以下的,给予所购房屋合同价款4‰的奖励。

 

实际上,扬州这次救市的力度并不很大,但这次挑战调控政策,能否成功,直接决定着整个中国楼市政策的方向。

 

为什么扬州政府会在各地政府救市失败之后,再次试探中央的底线?主要原因是楼市低迷让地方财政吃不消了。那位地位之所以敢吃定政府救市,估计是看到了土地市场和税收的作用,以不到一个亿的补贴,获得几十倍数的回报,地方政府也不是傻瓜,其逻辑是清晰可见。

 

土地财政是地方政府的生命线,如果楼市一直低迷不振,固然会损害开发商和银行的利益,但是,更多的损伤是地方财政的收入。从冠冕堂皇的角度来说,一旦地方财政收入减少,投资为主导的地方经济发展就会受到限制,城镇化进程就会在一定程度放缓。如果从地方政府作为一个利益体来说,财政收入的锐减,导致不少地方揭不开锅,或者透支很多年的财政现象都是有可能发生的。2008年地方政府救市政策鱼贯而出,也是基于这些原因。还有难以启齿的问题,即超发货币如果没有市场,就不会流入市场,其载体就是房地产,如果大量的流动性进入房地产,超发货币在短期内是难以对通胀构成重大威胁。

 

事实上,不仅仅是扬州在救市,各地都在瞄准各种各样更为巧妙的理由进行救市,比如说刺激刚性需求来救市,是一项比较流行的做法,笔者在之前已经分析过,刺激刚性需求可能就是相对来说比较温和的做法。还有一些温和的做法就是盯着房贷利率优惠和调整公积金、降低首付比例,这些做法的形式不同,但都是打着刺激刚性需求的合理幌子。但是,像扬州这样公开奖励买房的做法,还是非常惹眼的。因此,扬州救市政策会不会像佛山和芜湖救市政策那样譬如朝露,很快夭折?如果扬州新政不被叫停,可能是政策转折的重大信号。但是,这种可能性有多大,暂时还尚不可知。

 

该政策没有区分购房者的身份,其逻辑预设是购买这样的房子的人是穷人,所以需要补贴,而且补贴可以产生极大的效益,这比打着刚需旗号的政策微调,更进了一步。没有区分几套房,同样是对调控政策的一个挑战,当前调控的共识是打击二套房投机,但这次扬州新政没有区分,相当于直接否定限购令。无论扬州是否曾经出台过限购,从本质上来说,至少会对限购城市的一种鼓励。

 

为了摆脱救市嫌疑,扬州市住房保障和房产管理局称,猜测购房奖励政策是扬州市政府救市行动其实是断章取义,购房奖励政策是鼓励原本要买房的人群,更多地去选择装修房(成品住房)而非毛坯房,并不是鼓励个人买房。但问题是,无论鼓励去买毛坯房还是购买精装修房,从本质上来说,政策目的都是为了刺激购房,这一点是否定不了的,我们要看到的不是救市政策的力度,而是要看到救市政策的信号灯转向问题。不要认为力度不大就不是政策转向的信号,星星之火尚且可以燎原,何况政策之火,燃烧更猛烈。无论是公众误读了政策也好,还是政策本身有着内在逻辑转换也好,毫无疑问,扬州救市乃是继佛山和芜湖之后,又一个挑战调控政策的信号。

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