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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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刺激刚性需求政策是改变调控的突破口  

2012-04-25 04:40:40|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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刺激刚性需求政策是改变调控的突破口

 

虽然调控没法松口,最近各地都在打刺激刚性需求牌子,如武汉、天津、上海、北京等等,由于刚性需求在不断入市,市场成交量确实曾经回暖。这种引导刚性需求入市的办法,很可能是楼市政策改变的突破口。因为刚性需求不是投机性需求,不会引起广泛的反感。

 

上证报日前报道说,接近住建部人士向记者证实,近期包括住建部等相关部门的研究机构,正共同研究新一轮刺激楼市刚需入市的政策储备。一旦房地产投资增速下降过快,就可能有储备政策推出。

 

前段时间,市场成交量确实出现回暖趋势,主要是由于刚性需求入市造成的。但是,由于消息面的原因,这轮回暖并没有持续,最近楼市又陷入了低迷。政策面如果出现支持刚性需求者入市的办法,或许会对整个房地产市场起到活跃成交量的作用。

 

关于刚性入市问题,政策面并非没有管理层的支持。住建部部长姜伟新在部署2012年工作时明确提出,在遏制不合理购房需求的同时,要支持居民购房的合理需求。近期召开的国务院常务会议也提出,要坚持房地产调控政策不动摇,避免出现反复,并增加普通商品住房供给,而各地房贷8.5折,也是在促进刚性需求入市。

 

近一年来,由于投机性需求受到了遏制,刚性需求的释放对于2012年甚至2013年楼市有着决定性的作用。对于刚性需求我们必须要细心呵护,一刀切的限贷政策误伤了刚性需求者和改善性需求者,就国家层面来说,制定优惠的首套房贷款政策至关重要。

 

有些人认为刚性需求是开发商制造的虚假名词,其实中国的刚性需求者是很普遍的现象,无视之反而是误导政策。申银万国的数据表明,2012 年因结婚和拆迁产生的刚需在2012 年为6.5 亿平,占我们预测的住宅销量的69%。我们认为刚性需求主要来自结婚和拆迁,预计2012-2013 年,婚房需求为5.8 亿平、6.5 亿平,拆迁引致刚需为0.7 亿平、0.7 亿平。若未来投资需求基本平稳,刚需占比将维持在70%左右的水平。中国购房的刚性需求确实存在,这种存在主要是基于婚房和拆迁,归根是城市化进程释放出来的需求。

 

从更广泛的背景来看,中国刚性需求是有历史背景的,当前正在推进的农民市民化,从而制造了这种需求。中国大量农村人口通过升学和打工、做生意的形式转移到了城市,这些城市房地产市场带来了坚实的基础,在这种背景下,中国楼市虽然短期受到了政策市的压抑,但长期来看是难以真正的遏制的,因此,楼市调控需要以疏导为主,堵是不得已采取的措施。

 

对于开发商来说,要价格定位合理,还是出现不少旺销的楼盘,开发商合理的低价销售大量吸引了众多买家。因此,为了加快销售资金回笼,房地产企业不得不以保本销售,不少项目还以成本价以下在销售,即亏本销售。房企为了存活,只能曲线救国,首先生存着再说,靠所谓的房地产私募基金入股投资,房企等于在送死,因为成本极高,鄂尔多斯市开发商自杀就是其显著案例,现在不少没有背景的房企举步维艰,四大银行对房地产开发贷款一律暂停。以前银监会所谓的要求开发企业自由资金必须达到40%。然而现在看来40%是远远不能满足整个开发进程。房地产企业的开发资金从买地开始到开工建设完成,整个过程自有资金必须要达到60%以上,否则一旦销售受阻,项目就半途夭折。

 

刚性需求者需要住房,而开发商也需要降价换量,在某种意义上来说,二者都是刚性需求者。政策确实可以从这里突破,既能避免房地产市场崩溃诱发金融危机,又能避免投资性需求过度诱发楼市暴涨,或许这是一个折中的办法,这个办法需要更多的政策配套,才能真正的解决刚性需求入市的难题。

 

 

 

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