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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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存量房太多楼市会暴跌吗  

2012-04-18 12:32:47|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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存量房太多楼市会暴跌吗

 

存量房已经逐步成为市场的心腹大患,来自中原研究中心数据显示,截至4月15日,沪深两市140家房企已经有85家发布了年报,合计库存市值高达9641亿元,环比2010年同期的6811亿上涨幅度达到了41.6%,相比同样面临调控及市场危机的2008年同期,库存值上涨了180%。据此,不少人认为,存量房将成为压垮中国楼市的最大稻草。那么由于存量房太多楼市会接下去的时间里开始暴跌吗?

 

确实,去库存化是任何一次危机最重要的任务,但问题是,这种比较是静态比较,如果从动态的比较,那么,库存并没有想象的那么严重。

 

记得2008年同样是库存比较严重,当时就有人担忧按着当时的库存量可以卖十几年,但事实是,随着2009年楼市的回暖,2010年的过热,所谓的库存量压倒骆驼的预测并没有实现,排队买房的现象在多地重演。

 

这一次库存量虽然是2008年的三倍,确实比2008年严重,但并非以价换量不可实施,事实上,如果能够真实的降价换量,还是能够换取保命现金流。

 

第一,现实需求方依然强劲,租房不如买房在中国是一个共识,一旦价格降到合理的心理价位,还是有很多需求愿意入市的。最近不少地方楼市成交量回暖,就是降价促销的结果,这当然也是政府愿意看到的结果。

 

第二,信贷政策不可能一直紧下去,很多国家已经开始降息。虽然不可能出现2008年式4万亿救市政策,但保证正常合理的信贷需求还是必须的。相信随着危机的逐步暴露,我们的货币政策会发生很大的改变,这会为房地产市场以价换量提供资金面的支持。现在很多首次购房者想要购房,但苦于各种政策限制,无法抄底入市。在政策方面,各地都出现了8.5折的首套房信贷政策。

 

第三,房地产调控政策虽然严厉,但毕竟不是想把房地产一棍子打死,支柱毕竟是支柱,不会因为故意不承认就变得不是支柱了。房地产危机的出现,会给经济带来很大的负面效应。房地产调控的目的在于控制房价上涨的幅度,避免楼市出现泡沫,总体上是为了促进市场健康有序的发展。然而,行政调控手段不是市场手段,长期如此会扭曲市场本身。在这种思路下,政策的目的是在控制房价上涨的情况下促进市场成交量的增长。

 

油价上涨具有杀伤性,一旦将所有成本推高到没有多少需求能够消费起,那么,实体经济就垮了,金融危机再次爆发,每次石油危机背后都会导致金融危机,这是不言而喻的事情,这次石油再次突破110美元,而国内油价是从来没有怎么降低过,如今借助国际油价上涨的借口,大肆提价,对中国经济影响实在太大,所谓补贴涨价,是在补贴一部分人来损害大部分人的利益。如何才能解决油价总是高涨呢?

 

这次调控已经导致土地市场的低迷,库存量的增加更是削弱了开发商拿地意愿。数据显示,2012 年一季度,百城住宅用地楼面均价2连续第二个季度同比、环比均下降。十大城市住宅用地楼面均价降幅超过百城平均水平的2 倍,溢价率继续低于百城平均水平。2012 年一季度,十大城市住宅用地平均楼面价格为2051 元/平方米,同比下降26.4%(百城平均水平下降11.2%),平均溢价率仅为1.5%。而北京、上海、广州、天津四个城市溢价率更是为0。事实上,楼板面太高就注定了高房价,问题在于,这样做得话会导致开发商无利可图,野蛮拆迁和征地的行为遍布全国。土地市场的萧条会在成本上降低房价,但是,土地市场萧条情况能够持续多久,很难预料,一旦像2009年那样,半路杀出个程咬金,大量的央企抢着当地王,市场氛围将会逆转。

 

从整体上来说,去库存化虽然艰辛,但是并非像一些人预测的那样极度悲观,客观的看待市场是非常重要的。

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