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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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金星房地产破产不是中国的雷曼事件  

2012-04-12 20:23:12|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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金星房地产破产不是中国的雷曼事件

日前大家对于杭州金星房地产开房产公司破产案的兴趣空前高涨,甚至有评论称这将引起一波“房企崩溃潮”。资料显示,金星房产曾5次转让股权,欠款4000万,欠税2398万,在今年杭州市地税局曝光欠税所有企业中排名第二。它的母公司为浙江中江控股,而中江控股集团也已经申请破产保护。股权交易也被人戏称为“炒地皮”,事实上,该公司之所以破产,也是因为资金链紧张被高利贷吃掉,而且,盘点其背景可以发现,是2008年由外行转入房地产。

记得笔者在2008年年中曾经撰文指出,“外行企业投资房地产弊大于利”,当时主要理由一方面是资金紧张问题,另一方面是因为各个行业都是术业有专攻的,每个行业都有该行业的商业经营规则。我国房地产行业虽然它的历史也就不到二十年,但在这段历史中锻炼出了不少重品牌,注信誉的优秀房地产企业。而业外企业如果对市场研判不够专业,对产品定位不够准确的话,一旦发生偏差,对于企业的运营带来很大的损失。

时隔三年多,资金链紧张的情况显然早已经成为公认的现实,股权转让与并购每天都在发生,曾经烜赫一时的央企也都纷纷撤出房地产产业,高利贷不停地吞噬着不少开发商,甚至有的为了躲债自杀了结残生,这还是好一点的,不好的直接携款卷逃。

有机会这些公司是不会去借高利贷的,项目不好,股权转让和贷款并不容易,卖房子回笼资金也很困难,破产就在所难免了。事实也是这样,房地产资金来源自从信贷和信托卡死之后,成交量低迷也促使开发商拿不到预付款、定金、购房款。再加上本来那些公司的自有资金就少,一旦紧张只有去饮鸩止渴的去借高利贷,最终走上破产、逃跑或是自杀的道路。

不仅仅是像金星这样的公司破产,还有很多上市企业的压力也很大,仅仅是利息都是泰山压顶。由于长期市场低迷,库存增大,开发商还款利息还在增多,统计显示,截至4月9日,已公布年报的 74家A股上市房企,存货已飙升至9437.78亿元,较之去年同期的6598.13亿元,同比上涨了43.04%。而在万亿库存的压力背后,上述开发商还需承担数百亿的利息支出。可见,就算是能够获得低廉贷款的上市房企,高昂的利息当然不会是最后一根压垮骆驼的稻草,但是,也够这些本来资金链就紧张的房企喝一壶的。小房企有小房企的破产,大房企也有大房企的压力。只有一些金融资本家们利用垄断,进出都赚钱旱涝保收。庞大的息差可以他们的“利润”最大化,“风险”最小化。房地产早非提款机,一旦出现市场萧条,烂尾和套牢也非一时半会能够解决的。

金星房地产公司的破产案有其特殊的因素牵绊,但却反映了一些共有的背景:第一,宏观调控对于房地产信贷几乎是立体式收紧,导致了整个行业普遍钱荒的感觉。第二,市场低迷让开发商回笼资金的困难增大,结果导致很多开发商被迫高成本融资,很多经典的高利贷案败露之后,我们都可以看出其资金主要是流向房地产,比如说鄂尔多斯。第三,这一轮调控不仅仅小开发商吃紧,而且大房企的风险也都很大。第四,降价促销以换取过冬粮食,可能是很多企业共同的选择,阵降价真能够获得资金,而搞嘘头假降价只能引起反感。第五,大家普遍认为房地产调控很难真正松开,启动房地产和汽车消费拉动经济增长方案,很难再得到高层的认同。

其实,金星房地产公司破产案只是选择了“破产”,早在此前,很多房地产项目事实上早就处于破产状态,比之更恶劣的是卷起钱财逃跑了。如果说金星房地产是一个正式的表征,那么,未来的房地产企业确实应当更加注重资金面的风险,对于一些外行来说,房地产并不仅仅是一项资金密集型的产业,也是一项专项性很强的产业。而且,房地产又是不动产,所谓不动,其实在某种意义上来说,就是其套现很难,流动性不强。此前由于房地产是牛市阶段,这种缺陷显现不出来,一旦市场低迷资金收紧,现金为王的重要性就显示出来了,房地产掌舵人的战略抉择智慧就显现出其真正的威力。其实,像金星这样的公司破产并不奇怪,市场底部总是由一个个公司的破产和个人的亏损跌砸出来的,否则,何以谈上探底的过程。只是,我们期望金星不是中国的“雷曼”,引动一场波及整个经济体的巨大地震或者灾难。

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