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朱大鸣网易博客

 
 
 

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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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近八亿平米小产房亟待合法化  

2012-03-01 23:08:32|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近八亿平米小产房亟待合法化

 

小产权房已经拖到不能再拖下去的地步了,但是全国小产权房到底有多少?这个数据没人能知道,全国工商联房地产商会给出的数据显示:1995-2010年间全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米,其中“十一五”时期小产权房竣工规模达到2.83亿平方米。这么大的数量,确实缓解了居民住房难的问题,就是这样的贡献,现在却被列为“不合法”。

笔者多次撰文指出,为什么小产权房一直得不到转正的政策,最主要的原因是小产权房实质上暴露了中国高房价的重要原因,地方政府长期追逐土地价值最大化的结构,小产权房的差价实质上反映了税收和土地出让金对于高房价起到主要的推动作用。

小产权房的问题一拖再拖,现在已经到了非解决不可的地步。国土部土地执法监察局局长李建勤表示,今年将组织研究选择试点城市,在试点基础上总结完善政策,妥善处理好现存小产权房问题。而全国工商联房地产商会发文建议,在房价较高的一线城市进行小产权房入市试点,使小产权房转变为可合法交易的、以自住为主的、特殊性质的“商品房”,从而扩大城镇住房供给来源,进一步丰富城市住房供给体系。

我们认为,小产权房的出现打破了政府对土地的垄断,是真正市场化意义的商品房,并且能够在一定程度上解决中低收入人群的住房难题。对于已经存在的小产权房,按着补齐土地出让金和税款的模式,可以补办“结婚证”,这个主意表面上看来,还是挺符合民意的。但这里面又牵涉一个问题,就是那些已经买了小产权房的购房者是不是愿意补齐,而且,土地出让金该补交多少?这些都是大难题。即使是这样做了,后进的购房者还会购买小产权房,因为他们完全可以等待,等待未来政策改变,使得事实婚姻变成合法婚姻,这又形成了一个恶性循环。而且,小产权房之所以惹怒政府,不仅仅是因为他们打破了政府对土地的控制权和减少了税收,也造成了城镇规划的无序状态,特别是在中央要求大力推进中小城镇化的背景下,这个难题将会越来越难解,甚至可能从“难解”变成“无解”。

其实,我们必须要对小产权房进行切割,区分是农民宅基地建的还是非宅基地建的,如果是宅基地建的,既然已经成为事实婚姻,可以补交土地出让金和税款,这当然也需要农村宅基地的制度变革才能行得通;另一部分非宅基地建的小产权房,确实有些占用耕地的嫌疑,可以考虑其他补救措施,但也要保障购买者的利益。小产权房不能保障房完不成任务充当保障房,因为增建保障房是解决增量问题,而不是分蛋糕或者转移财富。随着城镇化的推进,小产权房的数量越来越大,在拆迁过程中,很多纠纷往往都是小产权房引起的。个人认为,这里面最核心的因素,就是小产权房暴露高房价的核心内核,对于整个财政税收都产生重大影响。因此,怎么解决小产权房问题,现在已经被拖成了“无解”了。要变得有解,需要大手笔,不是国土部一个部门能解决的。

无论怎样解决小产权房问题,有一个是必须注意的,小产房问题不仅关系到经济利益,如果处理不当,还可能演变成重大的社会问题。处理小产权房不能一拆了之,更不能侵害当事人的适当利益,就算是罚没充当保障房,也要注意给其合理的补偿,处理小产权房尽量人性化一些,不能给社会添堵。因为所谓的小产权房不合法,主要是法律体系落后所致。处理小产权房不是再次政府再次生财的良机,而是给历史一个合理的交代,能不能给历史一个满意答案,这是考验政府能力的事情。再次强调一下,保障房的任务是增加住房,而不是罚没或者改变存量房来充当政绩,如果是这样,建设保障房的数据没有任何意义,还惹得鸡飞狗跳,吃力不讨好。

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