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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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中央严令地方不得擅自微调影响很大  

2012-02-15 21:54:16|  分类: 经济时评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中央严令地方不得擅自微调影响很大

 

中央频繁围表态维护调控政策,房地产调控还将继续加深,这会对经济和社会产生重大的影响。

 

据报道,住建部政策研究中心副主任王珏林周一表示,地方政府不应试图调整中央政府的房地产调控政策,必须遵从中央的政策立场。

 

事实上,中央的立场要追溯到中央经济工作会议明确指出,要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,加快普通商品住房建设,扩大有效供给,促进房地产市场健康发展。从效果上来看,限购虽然可以打击一定的投机者,但是,最重要的是信贷的打击。当前资金非常紧缺而房地产回报相对较低的情况,市场低迷是非常正常的现象。一些没有限购的城市,同样是因为限贷的作用,市场也很低迷。

 

正是因为如此,从企业现金流来看,标普、瑞银国际等机构近期纷纷预警,2012年房地产信托大量到期,由于销售回款不利及短期债务压力的问题,2012年部分房企可能面临现金流危机。国泰君安证券的统计数据显示,房地产信托2012年总到期规模达到1758亿元,整年兑付规模较大,一季度为366亿元,二季度为368亿元,三季度为716亿元,四季度为309亿元。其中7月为今年年度高峰,将会达到504亿元。可以说,如果业绩本来就不好,再加上泰山压顶,开发商的日子确实不好过。

 

大企业面临债务压力,中小企业也面临着破产的威胁,不少企业只能借高利贷为生,其结局是可能就是被并购。信贷政策最重要的问题是加剧了企业的集中度,垄断可能会导致房地产市场盐碱化,更难以驾驭。

 

基于楼市的低迷,土地市场萧条也迫使地方政府深陷困境,但问题还不在于此,调控对于依靠土地升值、资金杠杆效应而非认真的造房子和开发的模式,造成了致命的打击。2008年笔者曾经在一篇《邻家的楼盘一年涨了1万元》进行过描述:以时间换取空间,在房地产市场上,一家开发商有时拿地后迅速开工、迅速开盘销售,还不如慢悠悠来得划算,既省力又利润高。两个楼盘的利润还抵挡不了一个楼盘。

 

事实上,蜗牛战略往往要比快鱼战略还要赚钱,主要因为土地的“升值”所致,所谓土地的升值主要是通过新增信贷注水的模式,将大量新货币注入到市场,正是基于此,才能保证低利率。2009年央企之所以敢于大规模的拿地,就是因为他们有“容易之钱”——即具有大量廉价的信贷资金。抬升的土地实际上为地方注入能量,但也抬高了开发商的成本。因此,很多人认为这轮楼市能够调整很深,可能是难以达到的乌托邦,这些年开发商拿地成本很高。

 

不仅仅企业债务压力比较大,地方压力更大。拿焦点城市芜湖来说,2011年芜湖财政收入共计286.81亿元,其中地方财政收入139.97亿元,而土地出让金就达到61.3亿元,接近地方财政收入的一半。芜湖的土地财政对芜湖的增长是有目共睹的,如今市场惨淡直接影响芜湖的发展速度。事实上,由于房地产市场的低迷,北京、上海的经济增速分别在8.1%、8.2%,增速为全国倒数第一、第二的水平。因此,土地市场惨淡对于地方经济发展来说,有着显著的影响,不仅仅是芜湖如此,连北京上海都不能免。现在标志地位和财货的主要是房产,连小姑娘谈恋爱大部分都要谈房子,有房子可能会一俊遮百丑。

 

鉴于这种情况,就连国务院参事、央行货币政策委员会委员夏斌都表示,房价下降的直接影响是,地方土地出让金的大幅下滑,加剧地方融资平台风险和银行体系的不稳定,并对股市也形成相应的影响。根据审计署2012年第1号审计报告,2012将有约1.8万亿地方政府债务集中到期。这样,对于地方政府的压力就比较大,反过来也会导致银行危机。

 

中央命令地方不得擅自微调调控政策,土地当局也在严控土地政策,可见中国这种房地产调控是立体式的,我们说住房是刚性,如今看来政策也是刚性的,而且这样的表态意味着中国房地产市场的扭转还需要一段时间,但这个时间正是刚需购房者寻觅好房源和买房的最佳时机。

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