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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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贵阳楼市模式多方得利值得推广   

2012-11-22 21:30:48|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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贵阳楼市模式多方得利值得推广

 

贵阳楼市超级大盘引起的人们的争议热潮还没有结束的迹象。笔者通过对贵阳楼市的考察,写了一篇文章《贵阳楼市到底有没有泡沫》文章,文章主要观点认为,从成本与价格角度来说,贵阳楼市谈不上泡沫,但是,给我印象最深的是,“花果园”的低价销售引起的火爆场景,媒体担忧的是供给过大会引起贵阳楼市的崩盘,在某种程度上是有些过度担忧的味道了。一个基本共识是,从成本上来看,流向政府部门的税费与出让金成为高房价重要构成部分,但如果从市场供需平衡角度来看,楼价之所以上涨还是基于供不应求所致。于是各界人士纷纷呼吁政府建立促进加大房地产供应的机制,如今贵阳楼市供应量已经上去了,媒体又感到担忧起来了。此前我们也对这个问题进行了论述,其核心要点是供应量增加而引起的价格下降是调控的目的。对于开发商与消费者来说,都是有利可图的。

 

贵阳楼市不同于鄂尔多斯的地方在于,贵阳楼市主力需求是刚性需求,政策调控的底线也是在保护刚性需求,打击投机性需求。虽然说就算4000多一平米并不是每个人都能买得起,但是,我们仍可以从那些购买户主看得出他们的购房目的是为了居住,就算有重庆以及四川等来买房,与他们交流也了解到,他们最重要的目的还是为了居住,虽然是为了规避重庆等地火炉般地夏天而短期性居住。而鄂尔多斯楼市则表现鲜明的投机色彩,巨额资本不停地滚入从而造成楼价飙升,虽然库存量也成为压垮鄂尔多斯楼市的一座大山,但是,贵阳楼市崩溃最主要的原因在于其投机属性的终结。

 

我们认为,如果想让中国楼市不至于拖垮中国经济,不再重演美日楼市成为压垮他们经济的老路,贵阳模式将会成为未来中国房地产市场重要的模式。昔日靠以时间推迟换价格空间上涨的模式,随着中国房价逐步进入到了远远背离一般性百姓收入水平的高危险区域,已经越来越危险。最近温州楼市大幅度降价,就是显示出这种模式的崩溃:这是一种投机性模式,它将房地产市场变成了金融投机属性,人们买房的目的不是居住,而是对抗通胀和升值。

 

贵阳一些房地产开发模式目的是通过大量建造住房低价销售来获得利润,这也满足了政府推进城市化进程的实际需求,同时也满足了刚性需求购房的现实要求。比如说最著名的花果园项目,就是这样的一个典型,根据其资料来看,花果园占地面积6000余亩,规划总投资900亿元,总建筑面积1830万平方米,仅销售员就高达1000人。该项目从2010年12月开始销售,到现在已卖出6万多套,面积超过了500万平方米,剩余货量计划到2015年卖完。按照规划,该楼盘建成后,居住人口可达35万人。对于这样一个大盘销售能否完成的问题,现场销售火爆已经证明了这是一个伪问题。事实上,贵阳模式并非孤立现象,全国很多地方都有这种高密度、低总价、中小户型的模式,实际上管理层对这种模式鼓励的,我们出台了那么多房地产调控政策,就鼓励增加供给角度来说,主要就是增加土地供应量、增加密度以及多建小户型的住房。就管理层推动的保障房建设而言,从某种程度上来说其目的也是达到这种效果。

 

需要指出的是,任何一种商业模式的目的都是赚取利润,这是正常的经济行为。如果每个人都能做到既让自己赚到利润,又能给社会带来效益,要比整天高尚话语连篇却没给社会带来任何好处人更实际。就房地产市场而言,如果能够促进房地产开发的行为都是应当鼓励的,当然,对于投机性行为应当予以限制,因为投机性行为不仅给实际需求者带来了巨大灾难,也会给开发商带来很大困扰。货币与投机行为如果管理不当,对于整个经济体系影响是巨大的。

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