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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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公租房长期缺位引爆房价房租双飞  

2011-06-23 22:57:19|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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公租房长期缺位引爆房价房租双飞

 

中国房地产政策出现不一致的现象,也就是我们日常所言的一条腿走路,保障房多年缺课,而商品房由于内在利益的驱动,出现了“黄金时代”。

 

房改发生在1998年,当年的背景是东南亚金融危机,当时出台的背书房改的纲领性文件,基调为政府向城市中低收入居民提供负担得起的经济实用房。这里所谓的中低收入者,应该指的是0%—80%的城市居民。但2003年的房地产政策就有方向性的转变,“要逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房;同时,根据当地情况,合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围。”政策的转向导致地方热衷于将原来无价的土地资源变现,从而形成了土地财政的驱动模式。当初设计的商品房获利来建保障房的想法,并没有实现,地方政府长期热衷于资源财富化,即使是有一些经济适用房,也被内部消化。

 

由于土地资源的垄断供应,土地出让的实际掌控者往往倾向于高价供应土地,于是,土地成本一再走高,从一线城市的寸土寸金,到现在四线城市也是寸土寸金,各地地王不断。正是基于此,中国楼市出现了单边上扬的局面,有的开发企业,采取蜗牛战略,即等待土地价值升值的方式,获取巨额利润。另外,由于货币超额供应,水涨船高在价格上更是表现为“只涨不跌”。在这种情况下,更多的城市居民,往往倾家荡产也买不起房。特别是前期踏空者,或者是刚刚毕业的大学生,甚至工作过一段时间的白领阶层。如果说城市原住居民尚有拆迁分房之类的措施,公务员还有一些隐蔽的办法来低价获得住房,那么,更多的新居民往往就成了夹心层。如果夹心层太厚,那就十分的不公和危险。

 

因此,我们庞大的保障房建设计划完成之后,还需要更多的细分条例来规范分配的正义。如果保障房倾向于公务员,或者像经济适用房那样,变成了官员私家别院,或者是谋求私利和权力寻租的工具,那么,就算将大量的保障房之课程补上,又该如何呢?没有正义的供给,可能会产生更多的问题。

 

特别是保障房建设,虽然名为公共福利的一部分,但是,毕竟也只是一些群体获益。通过企业债融资的方式,为保障房建设打开绿灯,这样大兴土木的做法,往往不是通过市场的效率配置实现的,其中运行着权力老大的配置逻辑,可能会对整个资源扭曲,产生更坏的影响。甚至会威胁整个金融安全,也可能成为货币超发的一个确证而已。因此,对于通过企业债融资方式,为保障房建设提供资金,我们有保留意见。

 

对于保障房的形式,我们更多的倾向是建设公租房。实际上,在城市中,真正的住房困难群体就是新市民,即那些大学生和外来务工者。他们大多成为调控的牺牲品,因为每次调控都将房价和房租推高到他们可以承受的范围之外。还有一些学者称,在一线城市买不起房子,为什么不到家乡买,这种说法貌似有理,实际上更多的是一种偏见,毕竟国家将资源倾向于这些大城市,中小城市工作机会少。所以,这些貌似有道理的辩称,往往是故意的偏见和强词夺理。不能产生任何有意义的指导,很少具有可行性。不过,如果在中小城市能够找到工作的话,那么,这种选择还是不错的。

 

因此,我们主张多建设公租房,不是给他们特权让他们住,或者输送利益,只是以稳定的方式出租给他们,这样,他们免于被房东强势涨房租和随时驱逐的威胁,这样,我们就能够培养一种即使不买房,也能获得稳定的居住生活条件。如此,更多的人也不会倾家荡产地持有房屋,而是将财富用于消费、教育、发展等更多的选项中去。

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