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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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土地爷不给力市长们干着急  

2011-06-16 22:24:27|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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土地爷不给力市长们干着急

 

记得去年各级地方政府很风光,光土地出让金就卖掉2.7万亿。然而,时过境迁,如今土地市场最近开始萧条,地方政府的收入开始锐减。土地爷不给力,各地市长或又到了到处奔走找钱的时刻了。

 

有数据显示,截至5月底,大量上市房企仅完成了不到全年业绩目标的30%,很惨;而截至615日,不少地方政府近半年的卖地收入仅仅去年全年总量的约20%,更惨。另有监测数据显示,1-5128个城市土地出让金总额约6659亿元,相比去年同期下滑5%;住宅土地出让金约5193亿元,同比下滑14%,北京、上海等一线城市的下滑幅度更为明显。

 

之所以土地市场丧失了昔日争当地王得疯狂,一个重要的原因在于企业资金链的紧张,特别是限购令使得资金回笼减少,企业囤钱以防止出现2008年的那种危机。

 

对于地方政府而言,今年一方面财政收入减少已经成为定局,但是,任务却是结结实实的提升上来,他们还要面临着众多的保障房建设的任务。昔日欠债发展的模式,也遭遇到银根收紧的瓶颈,因此,今年地方政府注定要成为备受煎熬的一年。不仅如此,土地出让金还要有一定的比例,分给教育方面,粥少僧多的局面,正在形成。而且,地方债务数额巨大,很多也要依靠土地收入来还债。

 

因此,土地市场一旦真得萧条下去,并形成下降的趋势,那么,一系列的问题就会爆发,所以,最近房地产调控政策的走向很微妙:一方面,因为大部分人都认为房价已经很高。也认为一部分城市房价高的离谱,虽然这里也有坚实的支撑,但是,对于普通民众的购买力确实很高。这就要求,房地产市场需要调整,才能防止整个系统的风险爆发,才能防止市场整个体系的崩溃;另一方面,地方土地财政也是现实诉求,如果真得断掉地方土地财政,那么,也可能出现更致命的系统性的风险,特别是金融系统。因此,政策走向,正在成为问题的关键。

 

更重要的是,高地价已经引起了房价的棘轮效应,房价只能往上走难以往下调整。为什么很多开发商也希望房价回调一下,还有一个重要的原因在于,现在本来作为资源的土地价格,已经高的离谱了,面粉涨价给面包商们带来沉重的压力。

 

在高地价的基础之上,对待房价,管理层和购房者也得从理性的角度来看待这些问题。中国现阶段房地产的强劲需求是历史阶段的必然现象,这个时候人为地压低房价,只能是增加有效需求。特别是如果任由面粉涨价,在中国这种供需严重失衡的背景下,压低商品房价格不是治本之策,也很难真正压低房价,2010年前每次房地产政策出台后房价报复性上涨就是明证。不增加供给只压抑房价反而制造出更多的有效需求,僧多粥少局面根本就没有改变,而且还因为土地成本增加导致价格刚性。

 

对于土地财政,确实不能过度依赖。这些年出现的因拆迁导致社会问题丛生,已经指出这种模式,开始出现老化的征兆。在土地财政上,一些地方政府最核心的做法是土地整理,就是政府运用行政权力把集体所有或其他用途的土地整合后,进行招拍挂,价格就会翻几番。土地财政属于预算外收入,又叫第二财政,是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。地方政府作为开发商和农民土地或者拆迁户的中介,吸取巨额的垄断利润,这些垄断利润都转嫁到房价上来。

 

在当前银根和地根都紧缩的背景下,很可能带来一系列的冲击,这些冲击也是我们应当提前做好布局的。或许,离上一轮危机时,各地市长奔走呼告地方财政吃紧的景象,正在来临,土地市场降温可能就是一个征兆。

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