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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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调控之手已伸向了商业地产  

2011-05-18 22:21:04|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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调控之手已伸向了商业地产

 

北京市下达了商改住的禁令,主要变化如下:商业、办公类项目将不得每户单独设卫生间;若开发商自己打隔断,分成多个房屋当作住宅出售,将不能办理房产证。这就意味着,潘石屹式的soho类家庭办公的模式,将要走向到历史的尽头。北京市这个禁令,表明北京地方性政策有扩大的倾向,即调控从住宅市场扩大到了商业地产。我们有个疑问,既然是搞市场经济,为什么还有那么多的手硬插进来,为什么有那么多的卡要设?

 

商业地产没有民生的幌子,依然也被宏观调控。宏观调控已经变成政府控制了,这是市场经济的倒退。一个商业体,不能设置单独的卫生间,这不符合市场的实际需求。商住楼不给办房产证,这也是一种行政审批的傲慢,住宅市场还没调好,又将大手伸向商业地产,导致住宅市场和商业地产市场双双压制,结果两头都冒火,一头都压不住。

 

商业地产在限购令的作用下,相对还能生存,商业地产热并不是说明商业地产政策合理,商业地产的交易成本和税费,其实比住宅市场高很多,只是住宅市场受到压制,基本上相当于限制买卖了,所以资金才被迫来到商业地产。实际上商业地产投资税费很高费用比住宅投资多一倍,这说明,商业地产并没有放松,越是价格高,对于权力来说,越是能够收到更多的税费。如今又在这些风险成本之上,再加上风险,实在不知道我们是在推进市场前进,还是在损害市场最起码的土壤环境。

 

商住楼的风险不是市场风险,而是政策性风险。比如产权少、房贷成本、使用费用等风险,大部分都是政策风险,明明不符合市场需求,但是还要符合这种政策,无异于砍掉多余的脚适应政策之鞋。在限购令的作用下,住宅市场彻底被扭曲,如今政策看到商住楼火了,又来这里揩油。

 

中国房地产市场,要想改变转嫁税费的成本问题,政府自身要自省,到底这个市场为什么那么畸形,到底现在的房价为什么那么高,我们如何削减税费成本,减少土地这个“面粉”的成本,减少行政权力寻租。管制越多,就给官员设置更多的卡拿要的机会,这是最明显的一件事情,成本高了房价自然高。如果再不改变这些情况,最后买卖双方都要破产,家国财富被缩水是不可避免的事情。

 

就银根来说,越来越紧的货币政策,阻塞的只是千万中小企业之路,对于那些上市公司来说,上市圈钱、重组、增发,就能获得大量的资金,他们是调控的受益者,如此,我们的宏观调控成为市场走向寡头垄断的工具,而且将整个房地产市场风险,推到了极致。去年有钱者去炒楼炒地皮,现在大家都放高利贷了,甚至很多信贷资金,都被有身份的人拿去转而放高利贷去了,这样的信贷政策和货币政策,会给楼市和经济,带来灾难的性的恶果。

 

商改住禁令,将给商业地产带来更沉重的内耗成本,这种人为的滥施淫威行为,不仅增加了交易成本和管理成本,最终转嫁到老百姓的生活成本上,而且还扭曲了市场配置,将促使市场诞生更多的烂尾楼,也促使市场价格更加畸形。我们的手段为何总是与我们的目的向悖,难道有关部门和一些奇怪的政策者,不该脸红吗?

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