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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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房地产行业该对谁征收暴利税  

2011-04-27 22:17:01|  分类: 经济时评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产行业该对谁征收暴利税

 

什么叫暴利?发改委正在研究商品住房领域实施反暴利规定。暴利不是看价格涨幅多少,而是看真实的利润率。从利益链角度来看,土地垄断造成土地垄断利润极高、信贷垄断导致资金使用成本很高、60多种税费导致开发、持有与转让成本过高。

 

要说房地产市场的暴利,很多近两年拿地的开发商其真实利润不过10%左右,这种利润与其他行业的利润相比,简直不值一提。当然早期拿地的开发商利润较为丰厚,但这样丰厚的项目现在少而又少。然而其它行业的利润超过40%的多如牛毛,甚至连卖饼的阿姨们,都有50%的利润。问题是,我们应当看到,在房地产价值链中,到底哪一块是暴利的。

 

在房价的成本中,大家都知道其中最大的成本是地价成本。众所周知,这几年土地成本涨幅是最高的,面粉比面包贵的怪事比比皆是。地方政府低价征地又高价卖地,简直是一本万利。地方政府大多依靠卖地生财和卖地发展,去年全国国有土地有偿出让收入是29397亿,同比上年增长106.2%。各方利益在土地诉求上太多了,这些多耗费的成本,都最终要转嫁到房价上去。去年,财经杂志就指出,低价收储,高价拍卖的土地储备制度被证明是一个神奇的杠杆:通过垄断土地一级市场,并辅之以招拍挂的供地方式,政府成为土地出让的最大受益者。

 

土地价格偏离公允越来越高,这些偏离的利润,就成为各地土地财政的来源。这样的发展道路,是不能持续的,因为地价上涨终究会形成土地泡沫,最终殃及整个房地产市场和经济。

 

在地价上涨过程中,被动迁的农民没有随着利润的增加获得多少好处,因此,才会出现那么多的矛盾冲突,这些冲突在更多层面是利益冲突。垄断利益与市场竞争的利益,被人为地阻隔,现在的地价反映的都是垄断价格,而非市场价格。

 

在资金方面,资金密集型的房地产产业,常常被断贷,时不时还提高资金借贷利率,紧缩银根。这些措施,往往造成利差不断扩大,贷款的指向性很强,导致大量的信贷变成炒作资金,甚至有的直接暗地变成高利贷牟利。这些才是真正的一本万利,资金成本的上升,也最终要转嫁到房价上。

 

房地产市场两大资源,一个是地根、一个是银根,是整个房地产市场的命门。地方政府想多收益就制造土地紧张假象,抬高土地价格,央行想要制造麻烦,就阻塞正常的贷款,逼着你去贷高利贷或者抬高利率。还有多如牛毛的税费要征收,这些都要转嫁到房价上去,不仅如此,房屋转让一次又一次重复收税,不动产还要征收房产税。总而言之,我们应当从房地产利益链上看待房地产利润的分配,看待中国房地产市场高房价是如何形成的。

 

     没有人不痛恨暴利,因为它在扭曲了真实价格的同时,导致市场经济体系配置资源功能的失灵,但是,仅仅搞暴利税而不去改变房地产市场的外部基本环境,只能让市场变得更坏而不是更好。

 

    商品房价格高的最重要原因是土地一级市场造成的,而中国土地一级市场是国家绝对垄断的,所以要消除暴利,就要从土地招拍挂开始。希望地方政府不要一味追求政绩,不顾区域经济发展的实际,拼命把地价拍的离奇的高,扼杀了民生购房的利益

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