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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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真正猛药克“盐荒”也能治理房灾  

2011-03-30 23:05:10|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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真正猛药克“盐荒”也能治理房灾

 

大多数城市,都出台了控制房价目标,但民众还认为这不是治本之策,而是涨价之策,不禁让大家想起了盐荒。中国成功的以充足的供应,治理了盐荒,曾经一度席卷全国的“盐荒”就此平息。从这次盐荒事件中,我们足以可以窥见,政府在治理游资炒作问题的一些棱角和机理。在对待盐荒谣言过程中,真正起到作用的,还是24小时配送,至于打击几个游资炒作的杀鸡儆猴的做法,其实只是起到震慑和惩戒效应。

 

从2006年开始,房地产市场就多次出现了恐慌性抢房的事件,大量居民排队购房,大多数人还买不到,就痛斥开发商和代理商们黑心。买不到房子的排队者,还有要求将价格定的再高一些,以便挤走身边的竞争者。可见,和盐荒一样,闹起房荒,也会对整个房地产市场带来巨大负面影响,导致房价节节攀高,积累了很多系统性的风险。

 

随着盐荒治理的成功,由此,我们想到了房地产价格的治理问题,在当前房地产市场一路飙涨的情况下,如何治理房价上涨过快的问题,主要还是依靠增加住房供应量来实现。要实现住房供应量的增加,无非有以下几种办法。

 

第一,土地市场必须真正的市场化,要让拆迁户和农户真正获得市场价格。政府在中间所获得价格差价,应当削减。如此,增加土地供应能力,减少土地成本。我们先行的土地市场实质上是政府垄断的市场,地方政府过于依赖土地差价过日子,实际上已经非常危险。在不断的价格加码和权力寻租中,土地价格飙升,从而转嫁到房价上来,导致房价飙升。长期奉行的紧缩地根的政策,在某种意义上来说,成为土地垄断价格上涨的政策性根源。

 

第二,打击投机只是临时性的手段,不能成为长期性的制度。投机对资本定价有着非常关键的正效应,如果能够引导好游资,因势利导或能成为中国经济的主力推手,比如将游资引进实业产业中去。如果仅仅是击溃游资,那么这些游资出逃房地产财富蓄水池,将对整个物价都产生致命影响,这次盐荒背后就有游资的影子。因此,限购和行政干预,不是解决房价上涨的根本之道,这些都是临时性的措施,且有很大的负面效应。

 

第三,政府增加保障房建设,也是我们社会主义国家的优势。集中精力干大事,历来是我国的传统,增加保障房建设,同样也是有优势的。为何有优势却变成连年欠债,原因是激励机制和问责机制有重大缺陷。没有解决可持续的资金获得途径和激励制度,是很难做好巨额保障房建设的。在我看来,解决好激励制度,比问责制更重要,因为问责制度往往陷于扯皮和虚报的危险之中,鼓励开发商积极参与保障房建设,给他们一个平均的利润回报,或许比问责制更实际一些。

 

第四,严格监管信贷资金的流向,防止这些信贷资本变成高利贷资本和游资。这比从表面上限制游资要强得多。日前央行再次提高存款准备金,已经将这项工具用到了顶点,失去了弹性。一面整体吃药,一面给有身份的企业放贷变游资,必将对整个房价产生巨大影响,同时,也对整个经济,是一剂猛药。

 

第五,减免商业地产的税费,将住房游资有序地泄洪到商业地产写字楼酒店式公寓上来,我国的商业地产税费成本比住宅高一倍,这是为什么有那么多游资炒作住宅的原因。减免税费,可以减少游资对于高房价的冲击力度,实现资本的有序转移。

 

流言止于智者,当恐慌性抢购出现的时候,政府还可能将保障性住房和小产权房合并成为新的国民共建的模式,从而冲击商品房市场,如果真的如此,那么,整个商品房市场将岌岌可危,因为如此庞大保障性住房和小产权房一旦泄洪,将改变整个市场的供给形式,从而形成对价格凶悍冲击。

 

实际上,随着调控的深入,我国房地产市场价格上涨幅度终于得到遏制。虽然调控政策效应显现,但我们还是期待中国房地产市场有一个良好的市场制度作为保障,而不是见火灭火的短期政策起作用。

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