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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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房地产泡沫真正的危险在哪里  

2011-02-09 08:07:31|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产泡沫真正的危险在哪里

 

又加息了,似乎是坏消息。但自去年包括年底前的两次加息,本次加息早已是预料中的事情。一月份对于加息已经传的纷纷扬扬,所以第三次加息并不是大利空,因为利空早已出尽。虽然股市兔年开门红几率会较小,但连续对房地产打压下,资本还能到那里去,股市无疑是最大的投资市场,股市会有很大机会。

 

央行又加息了,和当的泡沫化问题联系在一起,我们不禁倍感担忧。最近,不少外媒对中国的泡沫经济非常感兴趣,中国表面兴旺腾飞的经济面临着“泡沫”破裂的危险。官方主流媒体新华网转载日报撰文《中国如何才能避免重蹈日本泡沫经济覆辙》指出:房地产泡沫、对美贸易摩擦、劳动力短缺……日本经济发展40年中遭遇的各种课题,如今几乎同时摆在了中国面前,使得政府的政策制定变得更加艰难。同时,新华网发文的花旗集团称,由于中国对房地产的依赖程度已经接近美国和日本房地产巅峰时的水平,所以中国的房地产市场可能正走向泡沫化阶段。

 

事实上,如果进行简单的对比,我们认为,当前部分城市房价虚高是不争的事实,然而,中国的房地产泡沫的危险,不在于此,而是在于相关的政策,和日本一样采取的激进政策,可能会导致整个经济和房地产硬着陆。和2010年一样,无论是房市,还是股市,还是整个经济,最大的风险来自于激进的调控政策。

 

第一,房产税相当于日本捅破泡沫的固定资产税,企图通过税收遏制房地产价格的办法,最终会将成本推到无以复加的地步,只能硬幻灭,老百姓吃亏。事实上,虽然我们不认为中国当前的房地产市场存在巨大的泡沫,但是,就整个房价而言,构成房价成本的巨额部分是不断上涨的土地出让金,多如牛毛的税费,这些税费构成税费泡沫,已经严重威胁了老百姓的家庭财富。如果从成本上降房价,只能从税费上降房价。我们为什么反对房产税,因为房产税本身对市场成本的构成,并不一定有多大,但是,房产税合法性不足和拔毛性十足,权力已经对市场构成了严重的威胁。大家天天扯谈将权力关进笼子里,房产税出炉,浇灭了大家的幻想。

 

中国房地产市场化改革,还需要努力,当前的市场化程度,连半市场化都不如,因为没有根本的制度,能够管住市长不停地对房地产市场干涉抽血,市长大人们在征税问题上,既当运动员,又当裁判员,自己征税自己批准。当年日本通过加税的形式,迫使房价硬着陆,得到的只是几十年的通缩苦果,终结的是日本制造。我们早就指出了,当年西方国家鼓动日本加税加息和升值,本质上做空日本制造,假泡沫之手,收拾世界老二的日本。我们中国不能再上当了,房地产与中国制造血脉相连,一损俱损,一荣俱荣,将房地产打的稀巴烂,等于自己挖自己的墙角,自绝中国制造之路。

 

第二,人民币升值是中国房市和经济的心腹大患。从直接角度上来说,人民币升值,对中国楼市是利好,“人人都爱人民币资产”,当然对于中国房价来说,那是相当坚挺的支持。然而,人民币升值对中国制造是利空,存在巨大的分歧(根据《中国如何才能避免重蹈日本泡沫经济覆辙》一文):中国认为1985年“广场协议”签署之后日元急剧升值,对日本的出口产业造成打击,是日本经济长期低迷的开端。因此,中国对于海外要求人民币大幅升值的呼声一直持慎重态度。但是在日本,多数意见认为导致日本经济长期低迷的直接原因是政府在“广场协议”后推行了过于宽松的金融政策,因此对中国的分析表示怀疑。

 

事实上,我们认为,认为广场协议之后,推行过于宽松的金融政策,而不是日元升值,对日本制造构成打击的看法,是颠倒黑白的,目的是引诱中国采取紧缩性政策,为中国出馊主意,误导中国政策决策者。原因很简单:如果不是日元过快的升值,很多日企就不会被迫转向国内寻找机会,不会到处推高日本国内的资产和劳动力价格,形成巨额的货币需求,日本当局也不会采取宽松金融政策,由此可见,日本的土地泡沫和房市泡沫,实质上是产业资本被升值逼得没有出路了,加大对内投资需求和货币需求所诱发的。

 

第三,狂热的干涉主义以及愚蠢的经济政策,是当前最大的危险。然而,《中国如何才能避免重蹈日本泡沫经济覆辙》一文认为,日本对于泡沫经济破裂的一般解释是,政府推行金融紧缩政策为时过晚。在2008年秋季发生全球金融危机以后,中国基于对经济形势恶化的担忧,转而推行宽松的货币政策,但在2010年,中国断然加强了对融资条件的限制,并上调了利率。中国是在密切关注股市等市场动向的同时,慎而又慎地实施这些政策的。这次引入房产税制度,中国也采取了以日本的政策内容为参考,一边观望市场一边行动的战略。

 

事实上,当初日本当局采取紧缩政策,就是听信了那些经济学家开出的紧缩药方导致的,不是日本当局采取紧缩政策过晚,而是日本当局采取的紧缩措施,导致日本经济元气大伤,当时日本当局的政策是相反的政策。原因很简单,当时的日本资产价格上涨和成本推动型价格上涨,通过紧缩货币政策的方式来解决,是“驴唇”不对“马嘴”,中国也有这样的教训,即2007年-2008年的成本推动价格上涨,采取N次加息和上调准备金,差点给自己调进去了,陷入通缩绝境,若不是金融危机爆发,以美国为首的西方国家,自己陷入了绝境,我们当年的采取的激进措施,恐怕对中国经济造成的伤害不亚于金融核战争。狂热的价格限制以及悍然干预市场的行为,扭曲的市场基本的经济关系和财富关系,也暴露一些经济学家和国外政客的嘴脸,整天鼓动中国捅泡沫,整天鼓动中国采取紧缩政策(中国不犯错误,这些人心神不宁)——一个一个做空中国的政策,一个一个重蹈当年日美覆辙的政策,正在鱼贯而出,岂能不让人忧心忡忡。

 

我们希望,一些学者尽量少出馊主意,决策者不能人家挖个坑你还真往下跳,一些所谓的民生代表,应当将眼光看的更远一些,不要总是围绕眼前利益,不停地像无头苍蝇一样,到处乱咕咚。总而言之,祝福我们中国,在兔年能够有好成绩。

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