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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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卖地补窟窿可能导致经济拐点  

2011-02-23 22:20:13|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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卖地补窟窿可能导致经济拐点

 

地方债务和出现亏空,卖地补窟窿就成了最简易的办法,似乎土地爷就是财神爷,有花不完的银子。

 

日前,海南政协委员梁振功表示,据调查,目前政府负债率过高。一些地区融资负债率高达300%,大大高于国际风险警戒线80—120%的水平。政府融资建设项目中,多数为公益性项目、民生项目,政府依靠土地担保才能够从银行获得贷款,而这些担保又大多是建立在土地价格上涨预期基础之上。如果地价下跌,土地出让困难,对一些财力相对较弱而借款又较多的市县政府来讲,还款就会发生困难。而政府融资举债时缺乏项目可行性论证、总量规划和资金监管机制,缺少相应的科学决策责任机制和科学偿还机制,缺少偿债能力的指标限制和监督约束机制。

 

这说明,中国地方经济,在很大程度要依靠卖地度日子,如果房市被挫败,土地市场也将一片低迷,各地市长又会像2008年那样,急得如同热锅上的蚂蚁;记得危机之后,河北下面一个地级市市长,保证开发商拿地后能赚到钱,可见,地方依靠土地财政,有点危险。不仅如此,很多地方贷款,也都是以土地为抵押物的,如果抵押物价值缩水,整个金融系统和政府财政,可能都受到冲击。

 

地方经济在某种程度上,是土地财政推动的。在中国,许多领域与行业是国家垄断的,如石油、电信、电力、油气、自来水、铁路运输、航空业等等。但唯独一个奇怪现象,是我们的开发商可以做政府的代甲方,在国内许多地区帮政府做一级市场的土地开发。特别是在造镇型的大型住宅区与新型经济开发区,所谓的城市综合体,让一些财大气粗的开发商垄断了一级土地开发权,名义上做市政道路建设等三通一平的工作,在前期给地方政府垫资融资,然后是以廉价的地价换取了其中优越的区位土地。其危害是,部分开发商操纵了政府职能的一级土地市场,也毒害了与其达成交易的部分政府官员,双方渔翁得利。

 

很多大型房企不是靠着市场的积累获得资本,而是靠具有国资背景容易筹钱,获得了垄断地位,并采取疯狂推高土地价格的办法,将民企逐步驱出市场。近年来房价的不断高企,一部分因素来自于地王的示范效应。

 

在当今的市场上,开发商即时拿地往往是无法盈利的,都在企盼土地的未来升值来获取回报。时间换取空间,在房地产市场上,一家开发商有时拿地后迅速开工、迅速开盘销售,还比不上慢悠悠开发来得划算,既省力又利润高。所以就会产生惜售捂盘的现象,因为卖得快还不如卖得慢来得赚钱。

 

土地财政成了地方政府赖以生存的支柱,目前我国县市中,土地出让金占预算外财政收入的比重已超过了50%,有部分地区甚至占到了80%以上。

 

很多人说,土地财政绑架了地方政府。土地财政弊端很大,高价地屡被拍出,推高了房价,同时,大量资金也从实体经济流入了地方政府的财政平台,造成了腐败贪污频发,抑制了实体经济投资。在房地产的建设成本中,光是交给政府的费用就占据了60%之多。记得2009年末,全国人大财经委员会副主任委员贺铿教授提出“规定地方政府的土地出让金全归中央财政”的建议,希望能够借此解决地方土地财政的问题,以打击高房价。

 

但是,如果不能找到替代地方财政来源或者难以改变分税制带来的地方财政困难的话,显然无法克服地方政府土地财政的冲动。

 

造成这种局面的部分原因,是1994年的分税制改革。改革后,地方财政来源被严重削弱,亟待发展地方经济的各地只能依靠土地财政来支持快速发展的城市化建设。与分税制改革前相比,地方财政收入下降了30%。在财政收入下降的同时,地方政府所要承担的事权并没有相应减少,这直接导致了分税制改革后地方政府事权与财权的不一致。

 

地方财政锐减这么多,各地只好另开门路,于是土地这个最容易敛财的手段被各地发扬光大,地方政府大收土地出让金。因为这种收入是如此的轻松,以至于对于发展实体经济的努力看起来效率低下,于是,地方经济越来越被房地产给绑架了。地方政府不能仅仅依靠卖地生财填补窟窿,这不是可持续发展的一种办法,因为一旦房产和地产出事,很容易导致经济的波动,甚至出现经济发展的拐点。

 

建议土地出让金,七十年分期付,有助于解决地方政府卖地的冲动,建议在财政分配上,再多分一些收入给地方政府发展经济,减少地方政府债务危机爆发的刺激因素,防止区域经济乃至整个经济的大波动。

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