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朱大鸣网易博客

 
 
 

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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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2011年是房地产泡沫捅破之年吗  

2011-02-01 21:53:24|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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              2011年是房地产泡沫捅破之年吗

 

2011年看来房地产调控要比去年更猛烈,政策打压更加给力。无论是高调强推房产税,还是大规模地限购,都意味着新一轮打压政策正在形成旋风,所谓“大风起于青萍之末”,我们已经看到兔年调控飓风正在酝酿,已经有了越刮越猛的迹象。那么2011年是否是中国房地产泡沫捅破之年呢?

 

事实上,中国房市有没有泡沫,已经争论好多年,十年前就有人高呼中国房价有泡沫,不过,中国“房市泡沫”似乎越来越坚挺,似乎这些泡沫不是肥皂泡做的,反而是铁皮做成似的。

 

我们理解人们对于房市泡沫的担忧,因为房市泡沫作为金融加速器,既会成为财富积累,又往往是经济发展中的追魂索,吃掉的要加倍吐出来。从日本泡沫破裂终结了日本制造的奇迹,到美国次贷危机将美国拖入萎缩时代,再到爱尔兰房市危机诱发整个国家债务危机,这些活生生的案例,使得人们已经草木皆兵,风声鹤唳了。

 

随着金融市场的发展,越来越多的国家经济灾难,表现在资产价格的巨大波动,其中房地产市场泡沫,已经终结诸多国家的经济奇迹。通过研究各国金融发展的历史,给人们的一个普遍经验是,不论是在发达国家还是发展中国家,严重的银行问题都是先由资产价格的巨大波动所引起的,在有关银行危机的领先指标中,资产价格暴跌是一个非常重要的指标。

 

事实上,信贷政策往往在其中起到更为关键的作用。一些国外学者针对1960至2006年之间工业化国家出现的27次信贷扩张和新兴市场国家的22次信贷扩张进行分析,表明新兴市场国家的信贷扩张与银行危机、货币危机的联系很紧密,信贷繁荣时期有68%的概率出现货币危机,55%的概率出现银行危机,而且大部分危机是在信贷繁荣巅峰时期发生。在这里,一个小的事件,往往就能成为压垮整个金融系统的最后的稻草。2008年次贷危机终于捂不住了,全面爆发,以至于全球都为之瑟瑟发抖。

 

其实,金融加速器理论揭示出信贷市场在“小冲击,大波动”中的重要作用,“小冲击”通过影响借贷关系中的代理成本,从而引发信贷配给在“紧缩”和“放松”状态间转移,进而在金融加速机制下作用于宏观经济波动。事实上,我们更进一步地考察到,这种金融加速器的设计,在某种意义上来说,是为货币发行当局的货币发行进行的包装和整理,也是经济发展的本来面貌。因此,当前资产价格比通货膨胀,更容易出问题。因为资产价格上涨,在某种意义上来说,展现的是居民财富的增长和货币当局投放货币量的增加。

 

中国房市最基本的原因,在于信贷扩张过快,存贷差过大,导致金融机构有放贷的冲动。外资银行很羡慕中资银行,有这么高的存贷差吗。银行追求存贷差、投机者追求价格差、信贷政策追求投放过量货币,造成市场价格不断上涨,反过来需要更多的货币投放量,以至于年年货币投放量不够用。

 

人们期待房市泡沫破裂的基础在于,只考虑到价格下行的一个因素,如果连锁考虑进去,房价下跌,并不意味着人们的购买能力上升。一旦市场预期逆转房价下跌,银行抵押品价值下降,金融风险和地方债务危机暴露,引起连锁反映,从而使得财富真正变成“泡沫”。

 

在所有的资产市场制度设计中,争议最大的是金融杠杆,金融杠杆具有放大投资效果的功能,投资者有可能因使用金融杠杆而加快财富积累的速度;而如果总希望一夜暴富,一些不健康的投资心态会随之产生,如急功近利、过分贪婪、固执己见等。在我国,房市金融杠杆危害最大的在于,垄断集团和企业,利用上市圈钱的便利,利用信贷的方便,从而形成巨大金融资金的需求,推升土地价格和房价,从中赚取巨额的差价。于是,人们对于房市泡沫的痛恨,实质上是对于财富转移的痛恨。

 

中国房市还没有出现真正的泡沫,这种泡沫不能传统的指标来衡量。之所以没有出现泡沫的一个重要标志,在于中国的商业地产还处于可控的状态。像日本泡沫最后的标志就是商业地产泡沫的堆砌,对于产业资本构成最后的冲击。因为商业地产不仅反映投机收益和风险,同时由于其本性与产业资本关联,真正是经济的晴雨表。如果商业地产泡沫出现了,意味着整个经济可能出现了过多的投机资本,从而吸纳过多的能量,引起经济的衰退。因为实业增长和财富曾,永远赶不上投资复利式的增加和货币投放量的增长,支撑不住就引起市场的崩溃。

 

还好,我国房市还处于为实体阶段,并没有真正发展成为“泡沫”财富,当前影响市场最大的变量,还是掌握着地根和银根的政府。

 

当前,最容易出问题的是紧缩的货币政策和扩张的信贷政策的冲突,这里反映信贷结构的畸形。如果今年还在不停地挤压冲刷,不解决信贷结构问题,一味地紧缩政策和重拳打击市场,倒下来的不仅是整个房市,更可能是整个经济。

 

 本文是我虎年的收官之作。博客在中国已不是新鲜玩意了,它在国人文化生活中已经广为流行。博客能让你在网络上表达自己的心声,表达你对时世的评论,展现你的多姿多彩的精神生活,也是一个收集和共享任何你感兴趣的事物的好地方。博客在发布自己的想法的同时,而且还获得志同道合者或意见不同者的反馈并与其交流,你不再是一个孤独的写作者了。
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