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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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房产税开征反而对市场是利好  

2011-01-27 23:37:47|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房产税开征反而对市场是利好

 

狼来了!重庆、上海2011年1月28日起开征房产税了,悬在老百姓头上的这把刀终于落地了。可以说,这点税收不足以抵挡中国房价今后稳步上涨的趋势,从房产税实行的办法来看,也压抑不住中国人口红利的刚性需求。所以这条狼并不可怕,只是一只小绵羊。我们不看好重庆、上海能完全按照试行办法真正实行到位,反而利空出尽对房地产市场是利好。

 

上海最大的看点还早已传说的既往不咎征收办法,也就说之前买了10套、20套的家庭无需纳税。征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新购的住房。试点初期,暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%。

 

这样的征收办法明显有失公正。之前已经在房地产市场赚的盆满钵满的投资客逃过一劫,而许多刚刚有能力改善性买房的普通老百姓,反而被征到了房产税。

 

按照上海的征收办法,最多也就新购房的第一年,在办理房产证的时候被卡住,按照0.4-0.6%的税率缴纳,第二年后税务部门就无法再能征收到,因为这一政策最终的目的,就是暂时遏制当前房价过快上涨而制定不全面而又怪胎的税收政策,是一个权宜之计的不成熟政策。

 

而重庆房产税政策更加无操作可行性。什么叫对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓将征税。中国的房价统计数据,至少到目前为止没有一个官方的权威部门所能正确统计过,所以按照当地均价两倍以上来征收,必将产生很大的社会矛盾,职能部门也无法具体衡量与测算,哪套房子该属于征收的范围。

 

一个政策的出台一定要严密谨慎,否则带来后患是无穷的。在没有周密科学的征收系统出台之前,笔者的建议是暂缓出台房产税,哪怕是试点的举措。

 

其一,我们是公有制的社会制度,土地性质都是国有制的,我们只有七十年的使用权,没有财产权,既然不具有财产权,去征收财产税,本身在法理上就是说不通,何况,最近上海传出七十年后要无偿收回呢?国外收房产税是考虑房、地合一,都是永久产权。我国《宪法》明确规定了土地公有制度,购房者买房实际上支付给政府的不是购地款,只是70年的土地使用租金,向一个没有产权的土地上的房子征税,从法理上显然是说不通的。因此,我们只有七十年的租权,所以征收房产税不合宪法。事实上,物业税之所以被否决,就是物业税作为财产税,违背了这一原则,企图绕过法律程序,将与物业税本质上一样,同属于财产税的房产税作为个人非经营性住房征税,同样是师出无名。

 

其二,房产税征收涉嫌重复收费和收税,如果要征收房产税,那么,也要理清税费,形成一个浑然一体的税费制度。房地产里面的税费多如牛毛,各种大类的税费高达60多种,其中土地出让金一收就是70年,如果还要征收房产税,年年都要缴税,实质上是重复征税。

 

第三,征信体系不健全,征收房产税得不偿失,还会引起各种矛盾冲突。如果仅仅对增量房征收房产税,那么,对于后来买房者非常不公,既缴纳了土地出让金,缴纳了各种各样的税费,还要每年缴纳房产税。如果对存量房征税,也是同样的问题,更麻烦的是,很多居民的存量房,都有很大的升值,按着市值征收,显然会误伤一大部分人。

 

中国住房性质复杂,从房改房、拆迁房、福利房到商品房、小产权房等,多种多样,商品房是交了土地出让金,但交了的却要缴纳房产税,不缴纳土地出让金的却不用缴纳房产税,这些显然不合理。如果让商品房缴纳房产税,势必对于全国住房性质都进行规整化,这会产生很大冲突。

 

如果按着大面积征收,显然更是不符合公平税负的原则,如果按着多套征收,不仅繁琐,而且极易形成一部分人漏税,一部分人承担的重税的情况。在现实生活,需要更多的评估人员,构建完善的体系以及增加各种开支,这些对于国家来说,都是人为的内耗,不能产生新财富,纯属财富的转移游戏。

 

而且,假设房产税实施之后,评估员去评估房价,这里面会有很大的伸缩性,这里出了问题,谁来负责,这是给公权力留下一个很大寻租空间。财产申报制度还没有成行,房产税征收的一个重要前提,是财产应当透明,但是,这里很难透明。

 

在中国历史上,开征财产税都是谨慎的事情,因为财产税可能沦为权力者掠夺社会财富的工具,造成权力支配公民财富的恶劣局面,导致社会动荡。

 

第四,立法主体不清楚,地方政府热情过度,地方没有房产税的立法权限,但是房产税各个版本都是由地方长官公告。比如,重庆市市长黄奇帆在政府工作报告中提出,“十二五”期间,重庆将加强财税调节,开征高档商品房房产税。重庆成为首个将“开征商品房房产税”写入地方政府工作报告的城市。重庆政府没有立法权限,却将房产税写进政府工作报告,这种行为是欠考虑的。另外,对于高档房征收房产税显示公平和正义。由于地方政府是房产税的受益者,立法收税,本该受到监督,但是,从目前来看,作为唯一的收益者地方政府,却没有受到限制,这对于公民的财产构成重大威胁。

 

第五,征税目的不清楚,是房产税的硬伤。首先,征收房产税抑制房价之说,是无稽之谈。征收房产税,一方面会形成转嫁效应,从成本层面推高房价;另一方面,推高房租价格。房地产宏观调控手段很多,房产税作为一种成本转嫁型税种,显然是推高房价的,达不到调控房市的目的,这一点从美国房产税助涨杀跌的教训可以看出。美国和韩国,房地产税收最重,这两个国家照样没能遏制住房地产泡沫,因此,企图通过房产税来遏制房价,是无稽之谈,纯属猜想。

 

第六,房产税征收,吃力不讨好,所得甚少而危害极大。房产税对市场产生不可估量的负面效果,不仅仅是增加住房的持有成本,更主要的是,民众对于这个违宪的税种推出的失望,会给整个资本市场以及房市带来意想不到冲击,一旦冲击形成,整个房地产市场硬着陆,步美日房地产崩溃的后尘,将对整个中国经济,都带来沉重的冲击。因此,看到这种危险的税种出台,我们有责任建议,谨慎推出房产税,不要变成了一种鸡肋税,收不到什么多少,反而损失的更多,形成内耗和各种冲突。

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