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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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上海12条新政兔子尾巴长不了  

2010-10-08 00:08:50|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上海12条新政兔子尾巴长不了

 

上海假日楼市依然是如火如荼,给开发商和投资者最后一次机会后,新飓风又刮来。

 

继新国五条旋风横扫而来之后,上海楼市又整出一个细则12条。而且,还被一些人称为飓风的有三条,一个是停止三套房贷款,提供纳税证明以及停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。第二是限制购买,暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。第三个是房产税空鸣和土地增值税预征。

 

第一,金融调控限制杠杆,特别是停贷,以及要求提供纳税证明,目的是阻碍成交量继续放大,推动房价上涨,但是,这种政策注定是兔子尾巴长不了,2007年末的二套房政策,就是明证,因为这种政策,没有解决供需失衡的关系。

 

第二,行政手段来直接控制价格,著名的有一房一价,以及限制购买。这是行政主义在微观具体活动的具体表现,属于干涉经济主体活动的典型体现。交易双方在交易中,插了一个官老爷第三者,实在不知这是宏观调控,还是微观干涉。上海既然是国际化的大都市,应当改善经济管理手段,但是,这种行政权力公然越权的行为,让人感到遗憾,评估此效果,可以预见的是,管得了初一,管不了十五,因为这和卡脖子式的停贷款政策一样,没有改变供需失衡的状况,还加剧了这种关系的波动性和不可预见性。

 

第三,房产税空鸣不已,没有像传言说得那样,已经制定了细则之类的东西,其实,房产税不是打压房价的利器,因为上家可以转给下家,反而成为助涨的工具。何况,房产税本身合法性都受到了质疑,言不正何以行的顺畅。况且,人家交了70年的土地出让金了,你又不退给人家,属于重复征税,房地产的税收已经很多了,很多房子已经被税费吃了。增值税非常昂贵,是推高房价的一个税收成本。住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的,预征率为2%;高于但不超过1倍的,预征率为3.5%;超过1倍的,预征率为5%。

 

其实,土地增值税是一个难征的税种。房地产工程的周期比较长,涉及的面比较广,产品也比较复杂,因此客观上会比一般的税种征收要复杂一些。由于税务部门很难计算房地产的真实成本,地方税务部门只能按照销售收入的1.5%-2.5%预缴土地增值税。现在上海的标准其实是提高了,而且,上海的均价统计公布出来的,考虑到各种因素是过低的。因为,如果能够成行,对于助涨房价是有作用的。在需求大于供给的条件下,任何税收都会一定程度转嫁给消费者,土地增值税清算对房价可能会有拉动作用。

 

不过,有报告认为按规定全额缴纳的增值税将分别占开发商2010年和2011年现金余额的12%和16%,不会完全消耗掉开发商的现金流。如果该政策严格执行,那么预计将占到开发商净负债的11%。也就是说,征收土地增值税对于开发商的现金流会产生一定的影响,但现在上海的开发商很多都是大佬级别的,影响可以说是有限度的。

 

限房限贷,与当年限粮的粮票有何区别?徒增恐慌儿,加税转嫁的是下家,没有什么值得欢呼雀跃的。

 

上海新政12条,难以冲抵上海金融中心预期增殖,所以,很难有效地降低房价,充其量是为投机者制造波段和涨房租的幌子而已。新政调控将为房价再次上涨积蓄能量,加速资产化的存量货币,因为,无论是国五条还是上海细则12条的效果,都不宜高估。

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