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朱大鸣网易博客

 
 
 

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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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地价暴涨的元凶成了买房者的噩梦  

2010-10-28 00:45:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地价暴涨的元凶成了买房者的噩梦

 

国务院重申遏制房价上涨过快的决心,这是在意料之中的事情。有人说,人们的财富因房屋而分化,其实,开发商也因土地而分层。手握大量信贷资金的央企,从外行直接变成了内行,手里握着大量的土地。但是,中小企业的日子在大象群里就不好过了。

 

出台的政策,几乎都成了中小企业的噩梦。北京市住建委10月25日出台的《商品房预售资金监督管理暂行办法》规定,严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金,商品房预售资金应当全部存入预售资金监管专用账户。这样的措施,对于手握大量信贷资金的大房企,没有影响,但对于资金链比较短缺的中小房企来说,就十分凶险。在中国,房企大小由信贷能力决定的,而信贷能力又是由权力决定的。

 

央企之所以纷纷争夺土地,是在4万亿元刺激计划和近10万亿元信贷资金推动下进行的,虽然发改委说没有一分钱进入房地产,但是,通过央企的表现很难让人信服这一说法。

 

本来国家给那些央企们很多的信贷让它们发展自己各自的产业,而现在大部分产业都产能过剩,它们这些钱于是变成游离于主业的游资,成了抢地抢房的先锋。

 

事实上,央企的这种举动,与现在大多数产业的产能过剩有关。在目前的状况下对实业进行投资很可能会亏本,而巨额信贷不容有失,很多企业就选择囤地和买房。但是,央企的这种举动实质上打乱了楼市的步调,使得市场一夜之间变天,一线城市出现的地王现象和三四线城市房地产市场还没有恢复正常并存,使得宏观调控的难度加大,也正是因为如此,地王生病、全行业吃药的二套房政策和央行微调政策重创了楼市,间接地伤害了经济复苏的信心。

 

很多大型房企不是靠着市场的积累获得资本,而是靠具有国资背景容易筹钱,获得了垄断地位,并采取疯狂推高土地价格的办法,将民企逐步驱出市场。2010年初房价的火爆上涨一部分来自于地王的示范效应。我们呼吁理性地发展,理性地反弹,修正市场。

 

地王产生与金融危机产生有关系,适度宽松的货币政策受益方很多都是国企,而中小企业贷款现在依然很难。地王的出现,吓到了一大批房企和购房者。地王的出现,断了楼市一条修正自己的活路,我们虽然希望楼市能够活跃起来,但不希望楼市蹿火冒烟,危及房地产产业的根本。

 

事实上,央企房地产业务遍地开花,缘于20世纪90年代后期。当时,国企经过改革资金逐渐充裕,而房地产行业作为高利润产业正在崛起,许多央企大量投资房地产行业以谋求高额回报。2003年,国资委成立后,主动推进地产央企的重组进程,其中以房地产业作为过渡的中央企业将会逐步退出,并在2007年公布了一批可以把房地产作为主业的名单,但因为种种原因,重组虽然起了一定效果,但从国资委公布的数字来看,还有大量央企在做房地产开发,除了这些企业情况复杂、处理难度大以外,房地产利润高,这些企业不愿意“退出”也是主要原因之一。当人们发现央企遍地开花后,戏称“国家队来了”!

 

我们来拿泡沫前的日本资金推动土地上涨来借鉴吧。当时,货币供应量(M2+CD)在1987—1989年间以近11%的年速度增长,大大高于80年代前期的7%左右的增速;日本各类银行贷款也快速增长。货币供应量和信贷规模的扩张极大地推动了消费和投资需求,从而导致经济不断升温,房地产和股票等资产价格不断攀升,而后者反过来又刺激对房地产等资产信贷的进一步扩张,使得金融资源配置失衡,导致金融不安全的加剧。

 

在日本房地产泡沫膨胀过程中,日本企业作为土地交易的主要参与者(主要是充当需求角色,家庭为土地的主要供给者)对房地产泡沫的膨胀发挥重要的作用。

 

而且,大量的信贷资金通过非金融机构的资产负债行为,建立了从银行等金融机构流向非银行金融机构在流向不动产业的资金链。正是通过这条资金链,使得房地产泡沫和金融不安全交替传递。难怪日本全国银行协会和东京银行协会在其1997年编撰的《银行协会50年史》一书中称其为“地价暴涨的元凶”。

 

我们大央企和国企,握着大量的信贷资金,对于我们股市、楼市都有着举足轻重的作用,炒股能把股票炒上天,撤走时候能把股市打进地狱,炒来炒去充当利润,和日本企业一样,拿炒作的价差充当实业利润。这是非常危险的事情,地价暴涨的元凶就在这里,而且是与地方政府对水的,这种行为恶化了整个房地产市场生态,房价上涨的势头多次表现为暴涨。

 

再次说明一下,为了应付本币升值带来的经济通缩,日本采取的宽松货币政策和积极的财政政策没有错,错在了信贷监管方面。上一轮经济增长中,美国采取的宽松货币政策也没错,为了走出互联网破裂带来的危机,但是,信贷资金监管不严就错了,后来,美国金融监管当局也承认,监管是导致金融危机的核心,今年就出台了新金融监管制度。

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