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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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小产权房触及政府利益难转正  

2010-10-21 22:25:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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小产权房触及政府利益难转正

 

日前,国土部重申小产权房将有条件转正属误读,国土部强调,对于各地发现的小产权房问题,将采取“一案一处理”的方式。最终小产权房的清理方案要上报国务院批准,全国小产权房,要等到小产权房处理政策出台后一并处理。

 

为什么小产权房一直得不到转正的政策,很大的一个原因在于,小产权房实质上暴露了中国高房价的重要原因,地方政府长期追逐土地价值最大化的结构,小产权房的差价实质上反映了税收和土地出让金,对于高房价起到主要的推动作用。

 

在诸多对冲商品房上涨的工具中,小产权房是其中一道洪水猛兽,对于商品房市场冲击很大,特别是对于土地财政依赖症很严的地方政府来说,无疑是一场噩梦。

 

大家都知道,戒烟和戒酒对于上瘾了人是非常难的,其中一个症状就是“戒断综合症”。土地财政依赖症也是一样,存在土地“戒断综合症”。现在尚未找到解决的办法,从最近的“十二五”规划淡化GDP更关注居民收入增长的改变中,实质上也是在解决地方为了GDP搞地皮的现象。

 

不过,淡化GDP增长并不能意味着政府可以不顾增长放缓,特别是在调结构重塑新兴产业的过程中,政府的投入还是很大的,这就刺激了政府扩张的本能,在这个过程中,如何找到替代搞地皮的土地财政依赖的工具,并不容易。这种症状在土地市场低迷之时,表现的非常强烈,地方增长陷入困境,赤字不断地扩大。

 

其实,土地财政并非没有威胁,其中一个重要的威胁就是小产权房。记得去年一个中部小市长就曾经说过,我们这里的私房盛行,土地很难卖。那个炮轰高房价的副市长就说,临湘市是一个很特殊的地方,私房占有量非常巨大,所以不存在缺房,地方政府地价卖不起来,不存在政府炒地一说。这个副市长最终被调到学校教书去了,他的言下之意在于,小产权房太盛,会冲击地方财政,当然也会冲击高房价。商人的目的是赚钱,不在意价格高低,他们关注的是利润的大小。因此,小产权房的存在,对于当前的土地财政是一个致命的冲击,当然,对于商品房市场也是一个冲击。

 

中国目前小产权房建设面积达60多亿平方米,数量非常庞大。小产权房是农民自发建起来的房子,由于长期处于“事实婚姻”无证驾驶状态,小产权房自诞生以来就不被国家承认,因此,积累了很多问题。从某种意义上来说,小产权房的出现打破了政府对土地的垄断,是真正市场化意义的商品房,并且能够在一定程度上解决中低收入人群的住房难题。

 

但是,基于小产权房对于税收体系和地方财政的冲击很大,对银行的冲击很大,因此,多次提到小产权房转正的问题,都难以得到解决,前些年深圳小产权房要转正,同样是不了了之。

 

小产权房存在“事实婚姻”,是补足了土地款和交了税收就能补办证书,还是一律当做违章建筑一律拆除,还是有其他更好的处理办法,目前为止尚未有明确的结果,这也助长了购买小产权房的积极性。

 

其实,小产权房自身存在很多的问题,这不是购房者不知道的事情,但是,现在的高房价逼得一部分人不得不买小产权房。而造成高房价的一个重要原因是土地供应偏紧,政府有意无意的“囤地”待售,造成商品房供应紧张的局面,如果加大土地供给量,使得开发商上“囤地”变成折本的行为,那么,房价就会相应的被平抑。高房价另一个因素是,目前的产品供给大而美的比较多,小而实惠的房型不多,很多楼盘的容积率限制的很死,这就造成了房地产市场供给远远不能满足需求的情形。因此,政府可以建立激励开发商多建小而实用的户型,土地资源紧张可以拔高楼层,逐步削平供需严重适合的落差。

 

对于已经存在的小产权房,按着补齐土地出让金和税款的模式,可以补办“结婚证”,这个主意表面上看来,还是挺符合民意的。但这里面又牵涉一个问题,就是那些已经买了小产权房的购房者是不是愿意补齐,而且,土地出让金该补交多少?这些都是大难题。即使是这样做了,后进的购房者还会购买小产权房,因为他们完全可以等待,等待未来政策改变,使得事实婚姻变成合法婚姻,这又形成了一个恶性循环。而且,小产权房之所以惹怒政府,不仅仅是因为他们打破了政府对土地的控制权和减少了税收,也造成了城镇规划的无序状态,特别是在中央要求大力推进中小城镇化的背景下,这个难题将会越来越难解,甚至可能从“难解”变成“无解”。

 

其实,我们必须要对小产权房进行切割,区分是农民宅基地建的还是非宅基地建的,如果是宅基地建的,既然已经成为事实婚姻,可以补交土地出让金和税款,这当然也需要农村宅基地的制度变革才能行得通;另一部分非宅基地建的小产权房,确实有些占用耕地的嫌疑,可以考虑其他补救措施,但也要保障购买者的利益。

 

随着城镇化的推进,小产权房的数量越来越大,在拆迁过程中,很多纠纷往往都是小产权房引起的。个人认为,这里面最核心的因素,就是小产权房暴露高房价的核心内核,对于整个财政税收都产生重大影响。因此,怎么解决小产权房问题,现在已经被拖成了“无解”了。要变得有解,需要大手笔,不是国土部一个部门能解决的。

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