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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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加息只会让银行地产近亲结婚  

2010-10-20 23:20:50|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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加息只会让银行地产近亲结婚

 

加息(且不论央行加息是多么的鲁莽)之后,本该利好的银行股却遭到抛压,一方面是因为非对称加息对银行有所影响,但更主要的是,房地产的贷款对于金融系统来说,非常重要。而房地产也需要信贷,但是,我们的信贷,从表里到表外,都掐断了房地产企业的资金链,很多房企没出路,只好寻求高昂的民间融资,这就造成了房地产资金利用成本的高昂。

 

提高房地产企业资本运作成本,是不会增加一平方米房屋供应的,相反,很多房企不能开工,或者推迟开工,这样就限制了房屋供应,使得本来就失衡的供需矛盾更加失衡。

 

更为重要的是,一系列的限贷令和限购令,人为阻止市场成交,以达到房地产调控取得显著“成效”的目的。很多房屋根本就不能成交,成交了也不能过户,问及缘由,害怕会推高房价。隐藏难道就不能推高房价了吗?这是一个滑稽的问题,一面说开发商捂盘惜售,一面阻止成交,实在匪夷所思。

 

房地产改革以来,金融系统的坏账就显著下降了,各种金融系统也建立起来,房地产与金融系统,形成了一种双赢的局面。很多人说,牺牲的是房价,但是,房价的高企,并非房地产改革导致的,恰恰是行政垄断和各种短平快的短视政策,导致的。

 

有人称房地产绑架了银行,有人称银行绑架了房地产,要理解银行与房地产纠缠不清谁绑架谁的问题,必须厘清他们的关系。

 

据银监会副主席王兆星2010年1月透露的数据,房地产开发贷款和个人住房按揭贷款已经占到银行贷款增量和整个贷款余额的20%左右。而根据2010年4月公布的银行数据,房地产贷款占银行贷款余额已经超过了20%,最高的建设银行达到了25%。而且,中国的银行喜欢贷给开发商,而不愿意贷给其他产业,几乎是一条公认的事实。

 

一般来说,银行和开发商的关系是这样的一个过程:开发商拿一定的资本金在银行贷款,拿地进行开发,而后分期付款,既利于开发商快速回笼资金,又有利于增加银行的利润,如此一来,银行拿了双份的钱。

 

那么,房价与银行的双向贷款有没有必然的联系呢?事实上,往往是房价价格会对银行贷款有很大的影响,而银行贷款对房价影响并不是想像的那么大。但银行利息、信贷投放等对房地产市场影响也不容小觑,毕竟房地产是资本密集型行业,由于货币政策具有相对稳定性,货币政策的方向基本上决定了房地产市场运行方向。

 

第一,商品房销售价格受自身前期价格水平影响较大,说明无论是在长期还是短期,商品房销售价格都具有一定的惯性。第二,按揭贷款的变化对房地产市场价格没有明显的影响;相反商品房销售价格的上升会对按揭贷款的发放产生一定的负向影响。第三,开发贷款的增加在短期内并不能对市场价格造成向下的压力,价格依然上升,在长期内,由于土地等因素的制约,开发贷款的增加对商品房供给增加的贡献不大,价格将维持高位;而商品房销售价格的上升会对银行开发贷款规模的扩张造成较大的正向冲击。

 

从管理的程序上讲,房地产开发、建设、经营一般分为五个阶段,即项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。

 

项目决策阶段主要是指房地产项目可行性研究阶段,通过对项目整体进行分析,对其经济、技术、财务可行性作出判断。在这一阶段,银行不会直接参与其中,但编制投资计划、进行财务评价时,会对融资进行安排。那么,银行此时可能已经被牵涉其中了,即使只是开发商的意愿。

 

建设前期准备阶段主要是取得土地和办理相关手续的阶段。在这一阶段中,取得土地是房地产投资中相对比较大的投入,约占项目开发成本的35%~40%。因此,在这一阶段将涉及到融资问题,银行贷款作为常用的融资形式,通常是开发商的首选,银行由此介入了房地产开发的一级市场——土地市场。

 

建设阶段是房地产项目的具体建造过程,在这一过程中将会涉及大量的资金投入,此时开发商的融资模式多采用开发项目贷款的方式,并以其在建工程抵押进行贷款融资,银行将在这一过程中参与到房地产开发过程中,介入了房地产的二级市场——商品房市场。

 

房地产销售阶段则是房地产开发商回笼资金的过程,如果存在抵押,开发商首先进行解押,然后预售或现售。在这个过程中,对于住宅类房地产项目,无论是预售还是现售,其常见的形式是提供个人住房按揭贷款。在这个过程中,银行则是通过为购房人发放贷款的方式参与到了房地产的二级市场——商品房市场。

 

在交付使用阶段,如果房地产项目为经营型物业(商业或办公等),开发商可以选择通过出租等方式自行经营物业。在这一过程中,如果企业自营需要融资时,开发商同样可能选择用经营型物业贷款,这一模式类似于开发贷款的融资模式,都可以归为房地产开发商的银行信贷。

 

此外,在二手房市场,由于业主的融资需求,同样存在以房地产作为抵押担保进行融资的方式。那么,银行通过抵押贷款的方式参与到了房地产三级市场中——二手房市场。可见,尽管银行不直接参与二手房的交易,但却成为二手房交易的资金提供者。

 

总结上述过程,银行通过融资的形式参与到土地市场(房地产一级市场)、商品房市场(房地产二级市场)以及二手房市场(房地产三级市场),并在各个不同的阶段,通过与不同的主体融资参与房地产市场。总的来说,银行参与房地产市场模式可以归纳为房地产开发信贷模式、个人住房按揭贷款模式以及物业抵押贷款模式。

 

加息是不能切断房地产与银行的血脉关系的,只会促使二者更加近亲结婚。抬高资本的成本的加息,未必是降低房价的利器,还有可能促使银行与房地产市场的关系更加紧密,这是与政策决策者初衷是背离的。当加息吸引更多的国外热钱的时候,当加息制造更多的国内热钱的时候,恰恰是与我们政策预设的目标相反的结果。

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