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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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房地产二次调控堪比龙卷风  

2010-09-30 08:22:27|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产二次调控堪比龙卷风

 

步入行业内所谓的收获季节金九银十,楼市有卷起龙卷风之势,高层细化性第二波调控行情如期而至。近期新政分散出台,形成一股政策冲击波。

 

对于市场成交量而言,主要有以下的遏制措施。第一,行政干预,房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制,对政策落实不到位、工作不得力的,要进行约谈,直至追究责任。此前,还有2008年南京实施的一房一价政策,此次也推广开来。

 

第二,金融政策收紧。完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。无论是提高门槛还是利率上调,目的都是遏制成交量,配合此前的一些高价房限制入市一些变相操作手段,和斩断各种输血渠道,或许能够成一些气候。

 

第三,税收手段重提房产税。加强对土地增值税征管情况的监督和检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国。有可能对于增值税进一步严厉化,对于买房者而言,已经失去理性的房产税可能也会变形出台,但这里需要说明的,这个税种出来之日,就为社会埋下了一颗不定时的炸弹。

 

契税政策也出了变化,自10月1日起,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。个人购买的普通住房,凡不符合上述规定的,不得享受上述优惠政策。通知还明确,对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。契税和所得税是现行房地产类型的税收中最具威力的一些税种,2008年末下调后,对于活跃理由是成交量起到推动作用,现在有点矛盾,看不出是利好还是利空,但有些偏空。

 

第四,大住房交易市场检查力度,依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。打击炒房行为是可以的,但是,要注意炒房不是房价长期上涨的根本原因。

 

对于供应量而言,第一,此前有九月清查囤地大限,十月是暂短输血链条大限。这是对于资本密集型房地产企业的一次打击,但是,具体执行可能出现了问题。不过,有消息称国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会,银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。有些闲置土地是与政府密切相关的,这类可以免责,那么,可能很多都变着法的进入这个保护免责之下。

 

第二,对于闲置土地的开发企业实施一票否决。为防止囤地,通知规定,因企业原因造成土地闲置一年以上的,禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动;各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设,自开工之日起三年内竣工。禁止拿地实际上是收紧地根,从历史上来看,很难起到效果。

 

第三,不过,当廉租房和经适房已经不被人看好了,失去信心了,现在又将保障房的重点放在了公租房上,我以前非常倡导公租房,对这个比较认可。日前,财政部、国家税务总局出台通知称,对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税,对经营公租房所取得的租金收入免征营业税、房产税,对公租房经营管理单位购买住房作为公租房,免征契税、印花税。不过,最让人放心不下的是,强制要求加大这类住房开发量是不是能够真做下去。

 

从新政的时机选择来看,是在明确了美国经济数据有些好转的情况下,出台了这些措施,显然,显示管理层有些乐观的心态,但是,我们不能忘记,即使是美国的数据,其实并不乐观,并没有排除二次探底的走势。中国如果全面压制房地产,诱发房地产这个储蓄池大搬家,形成资本出逃,很可能形成2007年末到2008年九月份的形势:通胀压力全面抬头,更有可能比那个时候更严重,届时又不敢收紧金融政策,也不敢放任物价飞涨,岂不是进退两难,比现在要难得多。

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