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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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房价上涨预期的郁金香幻想  

2010-09-26 22:57:36|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价上涨预期的郁金香幻想

发于理财周刊 9-24

人们对于泡沫的印象,是各种各样的,17世纪的荷兰郁金香泡沫,以及21世纪初的互联网股票泡沫,还有日本式的房市和股市泡沫,都成为投资者们谈虎色变的噩梦。最近,由于一线城市的房价过高,引起了一些泡沫崩盘的猜测。和任何投资品一样,决定房价的市场性因素主要是供求关系以及在此之上的投资收益率。

 

现在房地产价格上涨的预期很强烈,居民投资意愿更强烈。作为投资品,房地产的当前价格在很大程度上体现了预期的变化。

 

中国人民银行19日发布的2010年第三季度全国银行家、城镇储户、企业调查问卷显示,63.9%银行家认为下季度货币政策将保持现状,银行家信心指数创2006年二季度以来新高。居民房价上涨预期大幅上升,但购房意愿没有明显变化。居民储蓄、消费意愿略有下降,投资意愿有所上升。

 

对当前房价水平,三季度有72.2%的居民认为“过高,难以接受”,较上季略降0.3个百分点,但仍高于去年同期7个百分点。对未来房价,三季度有36.6%的居民持上涨预期,比上季大幅上升7.2个百分点,但仍低于去年同期水平4.9个百分点。虽然房价上涨预期增强,但城镇居民购房意愿没有出现大幅上升。未来3个月意欲购房的居民占比为15.6%,与上季基本持平,低于去年同期水平1.5个百分点。

 

有一个明显的现象,就是在我国,由于投资渠道很窄,在股市吃尽苦头后的资本,显然将房地产市场视为最佳的投资场所,一提起投资,就想到炒房与炒地皮。因此,要想管理好房价上涨预期,在近期刺激投资和政府今后日常的投资项目中,只要是有盈利、可赚钱的项目,尽可能让位于民间投资。这样,才能将资本的宣泄口,有房地产这条蓄洪池转为更多的行洪区。避免负利率下,投资的充当会影响经济正常运行。

 

银行家们大多希望投机房产,这是因为,高收益和低风险为他们的提供了非常客观的利润。商业银行的贷款之所以大量向房地产业集中,就在于房地产业的高预期收益。商业银行自身所拥有的房地产价值提高,使得银行愿意持有更多的房地产作为主要形式的资产。同时,以房地产为抵押贷款的抵押市价的上涨,使得银行现有贷款组合中的损失风险下降,这样就增加了银行向房地产贷款的激励。事实上,在中国,银行更愿意将钱贷给开发商,贷给购房者,数量大而且获利丰厚。因此,明的堵死了房企融资之路,但是,暗地各种渠道都在输血,甚至很多企业搞实体产业都是幌子和平台,贷来的款项都成了炒房炒地皮的资本金。

 

而持币代购者的购房预期上升,是基于这些年教训所得出的“理性选择”。每到购房者入场之际,很多人劝说购房者要“理性”,结果这样的“理性”使得很多购房者一再踏空,每年都在追着房价跑。几年前能够买到一套房子的钱,现在只能买到一个厨房。基于这些血的教训,持币代购者能不“恐慌性入市”吗?

 

所以,有不少购房踏空者跟我说,这些年吃了不亏,都说房价有泡沫,但是,老百姓应当关注的是现实的收益,不能因为这些争论,耽误了自己的事情。我觉得他们说得很实在。按着国际标准,房市真得存在泡沫,目前在一线城市,月供收入比为:北京99%,上海93%,深圳71%,杭州103%。国际上的标准线是35%,这些城市已经远远超出了。但是,你要明白,这些城市都是国之大都市,购房者不仅仅是当地人。不能拿当地人的收入与房价比,如果你非要拿那些比,得出的结论不符合实际,也不具备买房的参考意义。经过多年的教训,现在很多人终于明白了这些道理。不要总想着郁金香泡沫,南海泡沫和日本泡沫,那是全国性的泡沫,不能简单的类比。只有客观起来,你才能得出符合市场的结论。所以,我们觉得,央行的这份报告,对于居民的房价预期,应当说是符合现实的,这也是很多人经过多年血的教训,得出来的结果。

 

没有稳定的房价,你要让居民预期稳定起来,那是不可能的。目前城市化率不过45%,离65%的线还很远,开发需求和购房需求很大,更何况,现在全国甚至全世界的财富都想到上海和北京这样的大城市里升值呢?

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